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Kategorie: Immobilien

Hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien

Die hohe Nachfrage hält an: Deutsche Gewerbeimmobilien erfreuen sich großer Beliebtheit – vor allem bei ausländischen Investoren. Daran dürfte sich auch im neuen Jahr wenig ändern, prognostizieren Experten.

Die steigende Nachfrage ausländischer Investoren hat dem Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland zu einem der besten Ergebnisse aller Zeiten verholfen. Mit dem Handel von Büros, Läden, Hotels und Lager-Immobilien seien 2017 rund 57 Milliarden Euro erlöst worden, teilten die Immobilienberater CBRE, Colliers und JLL am Donnerstag mit. Das sei das zweitbeste Ergebnis nach dem Boomjahr 2007, erklärten CBRE und Colliers. JLL sprach sogar vom besten Ergebnis aller Zeiten. Ausländische Investoren bauten ihre Engagement in Deutschland kräftig aus und machten 2017 fast die Hälfte der Käufer aus.

Wegen der niedrigen Zinsen, der guten Konjunktur und steigender Mieten dürfte die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien nach Einschätzung der Experten hoch bleiben. Für 2018 erwartet Colliers-Deutschland-Chef Matthias Leube ein Transaktionsvolumen in der Größenordnung von 55 Milliarden Euro. JLL-Deutschland-Chef Timo Tschammler rechnet mit einem ähnlichen Transaktionsvolumen wie 2017. CBRE-Manager Fabian Klein erklärte, bereits in den nächsten Wochen dürften zahlreiche große Deals abgeschlossen werden. „Bis zum Jahresende könnte die 50-Milliarden-Marke wie in den Vorjahren erneut erreicht werden“, sagte Klein.

Hohe Nachfrage in den Top 7

Auf die wichtigsten sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart entfiel 2017 rund die Hälfte des Gesamtvolumens. Spitzenreiter war Berlin, wo Gewerbeimmobilien für mehr als sieben Milliarden Euro den Besitzer wechselten. Der Verkauf des Sony Center an einen kanadischen Pensionsfonds und eine US-Investmentgesellschaft für 1,1 Milliarden Euro war der größte Einzeldeal des Jahres. Auf den zweiten Platz landete Frankfurt. Hier trieb unter anderem der Verkauf des Bürohochhauses Tower 185 für 775 Millionen Euro an eine Tochter der Dekabank das Transaktionsvolumen in die Höhe. In der Mainmetropole sei der bevorstehende Austritt Großbritanniens aus der EU bereits zu spüren und trage zur steigenden Nachfrage bei, erklärten die Experten von Colliers.

Büroimmobilien stehen bei den Investoren weiterhin an erster Stelle, fast die Hälfte des Gesamtvolumens entfällt auf sie. Die hohe Nachfrage treibt die Preise in die Höhe und drückt die Renditen, die nach Angaben von JLL in Berlin zuletzt unter die Marke von drei Prozent fielen. Einzelhandelsimmobilien liegen in der Beliebtheitsskala weiterhin auf Platz zwei, gefolgt von Logistikimmobilien, die insbesondere vom stark wachsenden Online-Handel profitieren.

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Sony-Center

Sony-Center – 1,1 Milliarden Euro

500 Millionen Euro hat ein koreanischer Pensionsfonds in knapp sieben Jahren mit dem Sony-Center am Potsdamer Platz verdient. Die Immobilienbranche jubelt – und hofft, dass eine Innovation die Preise noch weiter in die Höhe treibt.

Es ist der wohl teuerste Hausverkauf des Jahres: Für rund 1,1 Milliarden Euro übernehmen ein kanadischer Pensionsfonds und ein US-Investor das Sony Center am Potsdamer Platz in Berlin. Das vom Unterhaltungskonzern Sony auf dem früheren Todesstreifen der Berliner Mauer errichtete Ensemble aus acht Bürohäusern mit 112.000 Quadratmeter Mietfläche war erst 2010 an den koreanischen Pensionsfonds NPS verkauft worden. Damals war von einem Kaufpreis von rund 600 Millionen Euro die Rede gewesen.

Rund 500 Millionen Euro Wertzuwachs in rund sieben Jahren – und trotzdem glauben die Käufer, die Immobiliengesellschaft des Pensionsfonds der Provinz Ontario, Oxford Properties, und die New Yorker Investmentgesellschaft Madison International Realty an ein gutes Geschäft.

Man investiere in einer der am schnellsten wachsenden und dynamischsten Städte Europas, teilte Oxford-Properties-Chef Paul Brundage mit. Der Verkauf soll noch in diesem Jahr abgeschlossen werden.

Der Deal zeigt einmal mehr, wie sehr deutsche Gewerbeimmobilien international gefragt sind. Der hiesige Markt gilt als Wachstumsstark – und im Vergleich zu vielen anderen Standorten als politisch stabil. Das sorgt für gute Stimmung auch auf der größten Immobilienmesse der Welt. Am Mittwoch öffnet die Expo Real in München mit fast 2000 Ausstellern ihre Türen.

Intelligente Immobilien nachgefragt

Mehr als 40.000 Teilnehmer aus Ländern rund um den Globus werden erwartet. Bis Freitagabend werden auf dem Ausstellungsgelände des ehemaligen Flughafens Riem – wie immer – Projektentwickler kühne Bauvorhaben präsentieren, Investoren milliardenschwere Deals schließen und Banken die dafür nötigen Kreditverträge unterzeichnen.

Doch in einem Punkt unterscheidet sich die in diesem Jahr zum 20. Mal stattfindende Messe von ihren früheren Veranstaltungen. Der Markt scheint zwar rundzulaufen. Doch nie zuvor in der Geschichte stand die Immobilienwirtschaft auch vor so gewaltigen Veränderungen wie heute.

„Vor uns stehen massive gesellschaftliche Umwälzungen, die Investoren bei ihren Kaufentscheidungen schon heute berücksichtigen müssen, um morgen noch am Markt bestehen zu können“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Einer der Megatrends ist die Entwicklung intelligenter Immobilien.

„In spätestens zehn Jahren werden Gebäude und Geräte so stark vernetzt sein, dass Nutzer immense Mehrwerte erhalten“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. „Sensoren werden je nach Tageslichteinfall registrieren, wie viel Licht für die Schreibtischarbeit benötigt wird, und automatisch die Lampen heller oder dunkler schalten.“

Rückkehr des Einzelbüros?

Doch die wenigsten wollen in den heute üblichen Großraumbüros arbeiten. Bei einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa im Auftrag der Hamburger Immobilieninvestmentgesellschaft HIH Real Estate sagten 62 Prozent der 500 Interviewten, sie würden „eine Stelle mit einem attraktiv gestalteten Arbeitsplatz einem anderen Angebot vorziehen, bei dem zwar die Bezahlung besser, die Qualität der Büroflächen aber weniger ansprechend“ wäre.

Das zwingt Arbeitgeber und Eigentümer von Bürotürmen nun, neue Konzepte für die Gestaltung der Arbeitsplätze zu entwickeln. „Die gesamte Idee des Büros wird aktuell neu gedacht“, sagt Timo Brehme, Gründer und Geschäftsführer der auf die Entwicklung von Bürokonzepten spezialisierten Münchner Firma conceptsued. Im Mittelpunkt steht dabei eine Aufteilung der Flächen in größere Konferenzbereiche und in abgetrennte Ruhebereiche. „Wir erleben die Rückkehr des Einzelbüros“, sagt Researcher Beyerle.

Noch stehen die Fonds, Investmentgesellschaften und Versicherungen, die Bürotürme in Deutschland besitzen, scheinbar nicht unter Druck, an ihren Immobilien etwas zu ändern. Mit der starken Wirtschaftsentwicklung ist der Bedarf an Büroflächen massiv gestiegen.

Allein in den sieben Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden in der ersten Hälfte dieses Jahres 1,8 Millionen Quadratmeter an Büroflächen vermietet. „Das ist ein Zuwachs von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und ein Plus von 27 Prozent gegenüber dem zehnjährigen Durchschnittswert“, sagt Wolfgang Speer, Leiter Bürovermietung beim Immobiliendienstleister Colliers International.

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Neue Pläne für die Hafen-City

Das Hotel soll im Vier- bis Fünf-Sterne-Segment angesiedelt sein. Architekturwettbewerb soll Anfang 2018 starten.

Der Plan ist spektakulär. Seit Jahren gibt es die Forderung der Politik nach einem großen Kongresshotel für Hamburg. Auch im Hotelbedarfsplan der Stadt ist dieses Ziel verifiziert. Jetzt gibt es konkrete Planungen für ein solches Projekt in der HafenCity: Das Hamburger Unternehmen ECE will gemeinsam mit seinem Partner HSP Hamburg Invest GmbH ein internationales Kongresshotel mit mindestens 500 Zimmern und einem Konferenzsaal für bis zu 1300 Personen im Quartier Elbbrücken bauen.

Das Grundstück liegt zwischen der neuen Endhaltestelle der U 4 – die Ende 2018 eröffnet wird – und der Baakenwerder Straße / Versmannstraße, dem künftigen östlichen Eingang zur HafenCity. Der Architekturwettbewerb für das Gebäude soll Anfang 2018 starten und die Fertigstellung im Frühjahr 2021 erfolgen.

Gespräche sollen bereits fortgeschritten sein

Das Hotel soll im Vier- bis Fünf-Sterne-Segment angesiedelt sein. Die Gespräche mit internationalen Hotelbetreibern sollen bereits fortgeschritten sein: “Wir freuen uns sehr, dass wir die Planungen für unser Kongresshotel in so prominenter und verkehrlich ideal angebundener Lage nun weiter konkretisieren können”, sagte Florian Sauer, Entwicklungs-Chef bei der ECE für Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Logistikzentren und Hotels.

Für HafenCity Hamburg GmbH-Chef Jürgen Bruns-Berentelg steht fest: “Mit dem Kongresshotel wird eine wichtige Qualität des großes Unternehmensstandorts Elbbrückenquartier mit seinen vielen Arbeitsplätzen besetzt.” Es entstehe ein Treffpunkt, ein Ort des fachlichen Austausches und eine national und international wichtige Kommunikationsbrücke für Hamburg, so Bruns-Berentelg weiter. Bislang gibt es außer dem Hotel Grand Elysée an der Rothenbaumchaussee, das über 511 Zimmer und Suiten sowie einen Festsaal mit Kapazitäten für bis zu 1200 Personen verfügt, kein großes Kongresshotel in der Hansestadt.

Kritik von der FDP

Kritik kommt vom FDP-Wirtschaftsexperten Michael Kruse: “Jahrelang hat der von Olaf Scholz (SPD) geführte Senat es verpennt, die Kongress- und Hotelkapazitäten entsprechend dem Bedarf zu entwickeln. Die Erkenntnisse des Hotelentwicklungsplans versauern in den Schubladen der Wirtschaftsbehörde. Da ist die Entwicklung eines großen Kongresshotels schon fast ein Lichtblick.”

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Immo-Blase

In Hamburg droht die Immo-Blase zu platzen

Hoffnung für Mieter: In Städten wie Hamburg, München oder Berlin sei die Zeit der Mietpreissprünge wohl vorbei, so der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA). Auch Wohnungen könnten dort bald billiger werden. Dagegen wachse die Nachfrage in Städten wie Leipzig oder Regensburg.

In den größten deutschen Städten ist nach einer Branchenstudie ein Ende des jahrelangen Mietanstiegs in Sicht. Gerade in Berlin und München sei nicht mehr mit steigenden Neuvertragsmieten zu rechnen, möglicherweise auch in Hamburg, heißt es in einer Untersuchung des Zentralen Immobilienausschusses, die der Verband am Dienstag in Berlin an die Bundesregierung übergab. Die Autoren des “Frühjahrgutachtens” der Immobilienwirtschaft erwarten, dass nach den starken Preisanstiegen in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt demnächst Eigentumswohnungen in diesen Städten wieder billiger werden.

Der Zuzug in diese Städte lasse nach, zugleich gebe es dort viele neue Wohnungen. Der “Schwarm” junger Zuzügler dränge inzwischen in Städte wie Leipzig, Rostock, Erlangen und Regensburg.

In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart stiegen nach der Studie des ZIA die Mieten schon im vergangenen Jahr nicht mehr so stark. Im September 2016 boten Vermieter Wohnungen dort durchschnittlich 2,6 Prozent teurer an als zwölf Monate zuvor, im Vorjahreszeitraum hatte das Plus noch bei 3,4 Prozent gelegen.

Deutschlandweit ein Anstieg von 48 Prozent seit 2010

Deutschlandweit liege der mittlere Mietpreis bei rund 7,20 Euro/m², das sind etwa 1,10 Euro/m² oder 18% mehr als im Jahr 2010. Preisbereinigt entspreche dies einem Anstieg von 9,4 Prozent.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind weiter gestiegen. Mit einem Plus von 8,4 Prozent hat sich der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr etwas beschleunigt. Bundesweit lagen 2016 (I.-III. Quartal) die Kaufpreise 48 Prozent über dem Vergleichswert von 2010. Auch preisbereinigt bleibe ein deutlicher Anstieg von 37 Prozent gegenüber 2010.

Hauspreise steigen stärker als die Mieten – Zeichen für Immobilienblase

Seit nunmehr fünf Jahren in Folge steigen damit die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten, was allgemein die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lässt, so der ZIA.

Diese so genannte Preisübertreibung von Kaufpreisanstieg gegenüber Mietpreisanstieg sei in den Top-7-Städten in Deutschland besonders ausgeprägt. Sie liege bei rund 36 Prozent in Köln, gut 40 Prozent in Frankfurt und Hamburg, um die 50 Prozent in Köln, Berlin und Stuttgart sowie 75 Prozent in München.

Zuzug nach Berlin, München und Hamburg lässt nach

Die Gruppe der bisherigen Schwarmstädte umfasste bislang alle sieben Top-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart). Ihnen gelang es, aus praktisch allen Teilen Deutschlands (ohne ihr jeweiliges Umland) Zuwanderer anzuziehen.

Dies aber hat sich in Berlin, München und in Teilen Hamburgs geändert, heißt es in dem Gutachten des ZIA. Die Dynamik des Zuzugs habe deutlich abgenommen, weitere starke Steigerungen des Mietpreises seien dort nicht mehr zu erwarten. Auch die derzeit geforderten Kaufpreise stehen dort, insbesondere in Berlin und München, in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen. In den Preisen sind offensichtlich bereits weiter signifikant steigende Mieterträge eingepreist.

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Immobilienblase

Gefährliche Immobilienblase – Bundesbank warnt

Vor allem in den deutschen Großstädten sind die Preise für Immobilien übertrieben hoch, sagt Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret. Gepaart mit niedrigen Zinsen berge das Gefahren.

Die Bundesbank warnt wegen der langanhaltenden Niedrigzinsen und der Renditejagd von Geldhäusern vor dem Entstehen einer gefährlichen Immobilienblase in Deutschland. “Im Moment gibt es in Deutschland keine Immobilienblase, die die Finanzstabilität akut gefährdet”, sagte Bundesbank -Vorstand Andreas Dombret am Donnerstag auf einer Veranstaltung in Frankfurt laut Redetext.

“Aber als Bankenaufseher mache ich mir dennoch ernste Sorgen”, sagte Dombret demnach. Das liege daran, dass bei wichtigen Faktoren wie etwa dem Preisanstieg “die Ampeln langsam auf gelb oder gar dunkelgelb gesprungen sind. ” Zudem nehme die Kreditvergabe – gestützt auf die Niedrigzinsen – zu und Frühwarnindikatoren deuteten darauf hin, dass die Finanzinstitute zu mehr Risiko bereit seien. “All dies veranlasst mich, dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland große Aufmerksamkeit zu schenken”, sagte Dombret.

In den letzten Jahren seien die Preise für deutsche Wohnimmobilien kontinuierlich gestiegen, seit 2010 im Schnitt über ganz Deutschland gerechnet um etwa 30 Prozent, sagte Dombret. “Und besorgniserregend ist dabei, dass die Preise 2016 zuletzt schneller als noch 2015 zugelegt haben”, sagte er weiter.

“Wenn wir uns dann die Situation in den Städten anschauen, dann läuten zunehmend die Alarmglocken”, sagte Dombret. In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank seien die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen, in den sieben Großstädten waren es gar mehr als 60 Prozent. “Diese Entwicklung mag teilweise fundamental-ökonomisch angemessen sein – insgesamt ist sie es aber nicht. Wir müssen diese Entwicklung also gut beobachten”, sagte Dombret. Die Preise in den Städten seien “zu einem guten Teil Übertreibungen”.

Der Bundesbank-Vorstand warnte vor den Folgen für den Finanzsektor. “Vor allem die Mischung aus boomendem Immobilienmarkt und Niedrigzinsumfeld kann zu einem gefährlichen Cocktail für den Banken- und Sparkassensektor werden”, sagte Dombret. Finanzinstitute seien gut beraten, “weiterhin hohe Kreditvergabestandards anzuwenden und spekulative Preisentwicklungen nicht mitzutragen”.

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