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Investment-Standort

Investment-Standort Hamburg – Ungebrochene Umsatzfreude

An den deutschen Top-7-Standorten wurden im 1. Halbjahr 2018 Transaktionen für Gewerbe-Immobilien (ohne Wohn-Investments) in Höhe von 14,05 Mrd. € abgeschlossen, Hamburg als top Investment-Standort.

Dies ergaben Berechnungen von German Property Partners (GPP). Gegenüber dem Vorjahr ist das ein deutliches Plus von 27 %. Mit einem Anteil von 63 % am Verkaufsvolumen konzentrierten sich die Käufer auf Büro-Objekte. Gegenüber dem Vorjahr mit 70 % fiel ihr Anteil jedoch weniger hoch aus. Mit 2,81 Mrd. € entfiel ein Fünftel des Transaktionsvolumens auf die jeweiligen Central Business Districts (CBD) bzw. Innenstadtbereiche.

Gegenüber dem Vorjahreszeitraum blieb der Anteil nahezu unverändert. Für knapp die Hälfte des Verkaufsvolumens zeichneten internationale Investoren verantwortlich. Damit legte ihr Anteil gegenüber dem Vorjahr nochmals zu. Ebenfalls zugenommen hat der Anteil der Paketverkäufe, der jedoch noch immer bei niedrigen 10 % liegt. Die Top-7-Spitzenrenditen für Büro-Objekte, Geschäftshäuser und Logistik-Immobilien gingen ausnahmslos weiter zurück.

Für Büro-Gebäude beträgt die Top-7-Spitzenrendite mittlerweile nur noch 3,20 %. Dies spiegelt den engen Korridor wider, in dem sich die Netto-Spitzenrenditen der Top-7-Standorte mittlerweile bewegen, mit 2,90 % in Hamburg an dem einen und 3,50 % in Stuttgart an dem anderen Ende.

Investment-Standort

„Die Dynamik auf dem Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien, die wir bereits im ersten Quartal registriert haben, hält ungebrochen an. An einigen Standorten hat sie sogar noch deutlich zugelegt, wenn auch der Mangel an Immobilien teilweise bessere Ergebnisse verhindert hat“, sagt GPP-Sprecher Guido Nabben.
„Für das zweite Halbjahr ist die Pipeline sehr gut gefüllt. In den kommenden Wochen erwarten wir die Abwicklung mehrerer großvolumiger Transaktionen an fast allen Standorten“, kommentiert Nabben. „Für das gesamte Jahr 2018 gehen wir von einem Transaktionsvolumen an den Top-7-Standorten in Höhe von insgesamt 29 Milliarden Euro aus.“

Top Investment-Standort Hamburg im Detail

Der Investmentmarkt der Hansestadt erreichte zum Halbjahr mit einem Sprung um +70 % gegenüber dem Vorjahr ein neues Rekord-Transaktionsergebnis in Höhe von 2,30 Mrd. €.
Vier großvolumige Transaktionen über 100 Mio. € mit einem Gesamtvolumen von knapp 1 Mrd. €, wie der Verkauf des „Sumatrakontors“ in Höhe von rund 190 Mio. €, machten Hamburg zum aktuellen Investment-Hotspot der Top-7-Standorte.
Die Netto-Spitzenrendite für Büro-Immobilien war mit 2,90 % die niedrigste aller Top-7-Standorte und gab um 0,40-Prozentpunkte zusammen mit Düsseldorf und Köln am meisten nach.

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Immobilien-Segment

Neues, vielversprechendes Immobilien-Segment

Der Wohnungsmarkt boomt, ein neues, vielversprechendes Immobilien-Segment: Und zwar in vielen Städten so stark, dass Vermieter Gewerbeimmobilien in Wohnraum umwandeln. Nun haben private Investoren diesen Bereich der Immobilien allerdings für sich wiederentdeckt.

Umgerechnet rund 1,34 Milliarden Euro hat der Chinese Cheung Chung-kiu im März des vergangenen Jahres für ein Bürogebäude gezahlt. Das 224 Meter große Hochhaus steht im Londoner Finanzdistrikt und heißt offiziell Leadenhall Building. Allerdings nennen die Londoner das Gebäude nur The Cheesegrater, also Käsereibe. Cheung Chung-kiu ist mit seinem milliardenschweren Kauf nicht alleine.

Privatpersonen kaufen Gewerbeimmobilien

Während früher fast nur institutionelle Investoren, also zum Beispiel Versicherungen oder Pensionskassen, Gewerbeimmobilien gekauft haben, kommen nun auch immer mehr Privatpersonen und sogenannte Family Offices dazu. Schaut man weltweit, wer Gebäude mit einem Wert ab einer Milliarde Dollar, also etwas mehr als 800 Millionen Euro, kauft, sind die meisten Käufer reiche Privatpersonen. Ganze 43 Prozent macht diese Gruppe aus. Das war nicht immer so: meistens geben Privatpersonen weniger Geld für Immobilien aus. Bei einem Preis von mehr als 25 Millionen Euro sind meistens Institutionen die Käufer.

Das reiche Menschen gerne in das Immobilien-Segment investieren, ist nicht neu. Gerade wenn die Zinsen niedrig sind, gelten Immobilien als sichere Sachanlage. „Nur reale Vermögenswerte schützen vor Vermögenserosion“, sagte Kevin Schaefers, Leiter der Abteilung Family Office im Investment Research von Feri dem „Handelsblatt“.

Doch in der Vergangenheit floss das Geld vor allem in Luxusappartements. Nun kommen teure Gewerbeobjekte dazu. Und die haben oft einen stolzen Preis.

Die BMW-Großaktionärin Susanne Klatten hat 2014 den Winx-Tower im Maintorareal gekauft. Wie teuer das Bürogebäude dabei wirklich war, ist unklar. Laut „Handelsblatt“ liegt der geschätzte Preis bei etwa 340 Millionen Euro.

Die Anzahl an möglichen Kaufobjekten mit einem Preis über der magischen Marke von einer Milliarde Dollar ist begrenzt. Im vergangenen Jahrzehnt konnte nicht mehr als eine Handvoll solcher Gebäude gekauft werden. Die meisten dieser Gebäude gab es dabei in Manhattan. Gleichzeitig gibt es aber immer mehr Superreiche, die mehr als 50 Millionen Dollar Vermögen besitzen. Im vergangenen Jahr ist die Anzahl auf 129.730 gestiegen und somit ein Zehntel höher als zuvor. Das reichste Prozent der Weltbevölkerung besitzt immer mehr des gesamten Privatvermögens der Welt. Die Konkurrenz für einen möglichen Kauf steigt also an.

Superreiche investieren gerne in Deutschlands Immobilien-Segment

Dabei investieren Superreiche auch gerne in Deutschland. „Deutschland zählt zu den Top-Anlageländern“, sagte Liam Bailey, Leiter der Research-Abteilung bei Knight Frank dem „Handelsblatt“. Gerade für Berlin wächst das Interesse der Investoren. Denn dort läuft die Wirtschaft gut, im internationalen Vergleich sind die Preise für Luxusappartements aber relativ niedrig. Laut „Handelsblatt“ ist ein Luxusappartement für eine Million Euro in Monaco nur 16 Quadratmeter groß. In Berlin bekommen Investoren dafür eine etwa 77 Quadratmeter große Luxuswohnung.

Besonders bei asiatischen Investoren steigt das Interesse an Gewerbeimmobilien. Es wird also auch weiterhin weltweit noch viel Geld in Bürogebäude fließen.

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Harenberg City-Center

Harenberg City-Center verkauft

Drei markante Gebäude haben jüngst den Eigentümer gewechselt: das Continentale- und das Karstadt-Haus sowie das Harenberg City-Center. Gewerbeimmobilien in Dortmund boomen: 2017 stiegen die Investitionen enorm.

Das Harenberg City-Center (HCC) ist mit 70 Metern eines der höchsten Gebäude der Stadt – und eines der bekanntesten. Wegen seiner Architektur. Vielleicht auch, weil es neben dem Hauptbahnhof liegt. Jahrelang gehörte es einem US-Fonds, nun der GEG German Estate Group AG mit Sitz in Frankfurt: Sie hat das HCC im Dezember für 70 Millionen Euro gekauft. Das 19-stöckige Gebäude, von Prof. Eckhard Gerber konzipiert und 1994 eröffnet, beherbergt als Mieter etwa die Bahn, die AOK Nordwest und die Verwaltung des Fußballmuseums.

Investor will Harenberg City-Center langfristig halten

Die GEG sieht das HCC als „Top Landmark Asset“, als Vorzeigeimmobilie, sie will die Vollvermietung erreichen und freut sich auf die guten Mieten: „Das HCC ist eine langfristige Anlage, es ist nicht geplant, es kurzfristig weiterzuverkaufen“, sagte am Dienstag ein Sprecher. Der seit Jahren nicht mehr für öffentliche Veranstaltungen genutzte Amphisaal im Erdgeschoss bleibe erhalten – eine öffentliche Nutzung sei aber nicht vorgesehen. Womöglich aber eine für Vorträge und Schulungen der Mieter.

In Sichtweite des HCC, oberhalb des Fußballmuseums, steht das Continentale-Gebäude – die Versicherung ist der Ankermieter. Auch diese Immobilie wurde vor Weihnachten verkauft, neuer Eigentümer ist ein Fonds des Frankfurter Immobilienunternehmens DIC Asset AG. Für das Continentale-Gebäude und eine Immobilie in Bremen flossen 30 Millionen Euro.

Auch das Karstadt-Haus am Westenhellweg wechselte im Portfolio mit anderen Karstadt-Häusern den Eigentümern: Ein israelischer Unternehmer verkaufte an die New Yorker Gesellschaft RFR. Mitte 2017 schon kaufte die Patrizia AG den Westfalentower an der B1.

Harenberg City-Center

Der Markt mit Gewerbeimmobilien, er boomt, „Büroobjekte in Dortmund sind ein begehrtes Anlageziel für große Gesellschaften“, sagt Wolfram Rother, Leiter des Bereichs Wohn-/Geschäftshäuser beim Immobilienmakler Engel & Völkers in Dortmund.

Gewerbeimmobilien-Markt boomt in Dortmund

Am HCC-Verkauf war der internationale Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate beteiligt. Wolfgang Schneider ist dort Chef der Marktberichterstattung in Deutschland und sagt: „Dortmund hatte ein absolut außergewöhnliches Jahr.“ Laut BNP flossen 2017 797 Millionen Euro in den Kauf von Gewerbeimmobilien – ein Plus von 240 Prozent gegenüber 2016 (rund 330 Millionen Euro). Und eine Steigerung um 225 Prozent gegenüber dem langjährigen Durchschnitt.

Der Markt boomt überall, auch wegen niedriger Zinsen. In „A-Städten“ wie Berlin, Frankfurt, München, Hamburg aber, erklärt Schneider, explodieren die Preise – „und das Angebot wird dünn“. Also kaufen Investoren in B-Städten wie Dortmund, deren Bevölkerungswachstum und positive wirtschaftliche Entwicklung sie wahrnehmen. Aber, sagt Schneider: „Die Objekte müssen schon auch gut sein. Schlechte Objekte kauft keiner.“

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Logistik-Center

Neues Logistik-Center in Hamburg

Neues Logistik-Center für Hermes: In Hamburg-Billbrook haben heute Dr. Rolf Bösinger, Wirtschaftsrat, Falko Droßmann, Bezirksamtleiter Hamburg-Mitte, Frank Rausch, CEO Hermes Germany und Dr. Andreas Mattner, ECE-Geschäftsführer, den ersten Spatenstich für das Neubauprojekt am Billbrookdeich gesetzt.

Insgesamt 55 Mio. Euro werden in den Bau investiert – 15 Mio. fallen davon auf die Fördertechnik. Insgesamt neun Zentren sollen für Hermes deutschlandweit entstehen. Bereits fertiggestellt sind die Standorte in Bad Rappenau in Heilbronn, in Mainz und in Ketzin bei Berlin. Bis 2019 folgen neben Hamburg zwei im Raum Halle (Saale), am Flughafen Münster/Osnabrück, in Köln und in Dresden.

Umsetzung Logistik-Center durch Gewerbeimmobilien-Spezialist ECE

In der Hansestadt entsteht eine 9.000 qm große Logistikhalle und ein angeschlossenes Büro-, Technik- und Sozialgebäude. Insgesamt 200 Arbeitsplätze sollen an dem Standort entstehen. Kernstück ist eine Hochleistungssortieranalage, die mehr als 100.000 Sendungen am Tag verarbeiten kann. Über die Bundesstraße 5 und die Autobahn 1 ist das Center problemlos zu erreichen. „Wir sind stolz, mit dem heutigen Baustart hier in Hamburg einen weiteren Meilenstein in unserem langfristig angelegten Zukunfts- und Innovationsprojekt zu setzen“, erklärte Frank Rausch, CEO der Hermes Germany. „Unser neuester Standort hier in Hamburg – unserem Heimathafen – ist für uns natürlich ein ganz besonderes Projekt und eine Herzensangelegenheit für alle Beteiligten. Mit der Serie unserer neuen Logistik-Center in Deutschland bereiten wir uns optimal auf die Herausforderungen des boomenden Online-Handels vor. Das Ziel: Mehr Kundennähe, nachhaltiger Service und Convenience für unsere Partner, Auftraggeber und den gemeinsamen Endkunden. Das erreichen wir mit hochmodernen Standorten in bester Lage, wie diesem hier in Hamburg”, so Frank Rausch.

„Wir freuen uns, dass wir mit dem Baustart in Hamburg-Billbrook in schneller Folge einen weiteren Schritt auf dem Weg zur erfolgreichen Umsetzung des gemeinsamen Großprojekts mit Hermes Germany machen“, so Dr. Andreas Mattner, ECE-Geschäftsführer für den Bereich Office, Traffic, Industries. „Auch hier realisieren wir wieder eine Logistikimmobilie, die nicht nur höchst wirtschaftlich, funktional und flexibel, sondern auch besonders nachhaltig geplant ist.“

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Hohe Nachfrage

Büros und Ladenflächen – Hohe Nachfrage in Hamburg

Für fünf Milliarden Euro wechseln Gewerbeimmobilien 2016 in Hamburg den Besitzer – ein deutlicher Anstieg und eine hohe Nachfrage.

Von Gerüsten, Staub und Bauplanen lassen sich die Käufer nicht abschrecken. Hamburgs Gewerbeimmobilien sind so gefragt, dass Investoren gerne schon zugreifen, bevor die Gebäude fertiggestellt und bezogen sind. Bevor die Mitarbeiter der Telekom in Hamburg ihr neues Miet-Quartier in der City Nord im November 2016 bezogen, wurde das Objekt verkauft. Ebenso wechselte der noch im Bau befindliche Alte Wall, ein Einkaufs- und Büroquartier, im vergangenen Jahr den Besitzer.

Hamburgs Gewerbeimmobilien sind bei Großinvestoren wie Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen, aber auch bei vermögenden Privatpersonen gefragt. Für 4,82 Milliarden Euro wechselten im vergangenen Jahr in der Hansestadt Gewerbeimmobilien wie Büros, Hotels und Fachmärkte den Besitzer. Gegenüber dem Vorjahr ein Zuwachs von 14 Prozent. Innerhalb von drei Jahren beträgt die Steigerungsrate des Transaktionsvolumens sogar 63 Prozent.

Hohe Nachfrage – Perspektiven für Hamburg sind gut

Seit dem Jahr 2007 wechselten in keinem Jahr mehr Gewerbeimmobilien den Besitzer. Innerhalb der sieben bedeutendsten Immobilienstandorte in Deutschland liegt Hamburg mit dem Ergebnis von 2016 im Mittelfeld, fast gleichauf mit Berlin. “Vor allem das Wachstum spricht für Hamburg”, sagt Sarah Cervinka, Leiterin des Investmentbereichs beim internationalen Makler Jones Lang LaSalle (JLL) in Hamburg. “Der Hamburger Markt hat nach einem bereits starken Vorjahr einen neuen zyklischen Höchstwert erzielt”, sagt Michael Mikulicz, Chef der Investmentsparte des internationalen Maklers CBRE in Hamburg. Nur Frankfurt verzeichnete eine noch höhere Steigerungsrate von 20 Prozent.

Die Perspektiven für Hamburg sind weiter gut. Für das laufende Jahr erwartet Cervinka mindestens ein Transaktionsvolumen von 4,5 Milliarden Euro. Die Investoren schätzen in Hamburg die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit einem breiten Branchenmix – etwa im Vergleich zum Bankenstandort Frankfurt –, die Nachhaltigkeit und das Wertsteigerungspotenzial. “Die Investoren honorieren auch Hamburgs großes Potenzial als Arbeitsstandort mit hoher Lebensqualität”, sagt Cervinka.

“Franzosen schätzen Urbanisierungstrend”

Das belegen einige Verkäufe des vergangenen Jahres: Am Alten Wall wird bis 2018 ein Einkaufsboulevard mit Büros hinter einer denkmalgeschützten Fassade errichtet. In dem ehemaligen Gebäude der Vereins- und Westbank entstehen rund 18.000 Quadratmeter Bürofläche und 12.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. Der Projektentwickler Art Invest übertrug das Projekt Alter Wall inzwischen an eine Pensionskasse.

Das französische Investmentunternehmen Amundi erwarb von der Hamburger TAS Unternehmensgruppe den Telekom Campus in der City Nord. “Vor allem Franzosen schätzen den Hamburger Urbanisierungstrend”, sagt Cervinka. “Sie ziehen das Umfeld mit in ihre Bewertung ein und setzen auf den Faktor Flair.” Von den ausländischen Investoren des vergangenen Jahres kamen 18 Prozent aus Frankreich. Branchenkenner schätzen den Kaufpreis auf 125 Millionen Euro. In dem Gebäudekomplex mit einer Fläche von 44.000 Quadratmetern arbeiten inzwischen rund 2000 Mitarbeiter der Telekom, die dort aus verschiedenen Standorten zusammengeführt wurden. Die Telekom hat das Gebäude für 15 Jahre angemietet.

23 Hamburger Immobilien im Paket

Für mehr als 500 Millionen Euro wechselten gleich 23 Hamburger Immobilien im Paket im vergangenen Jahr den Besitzer. Hintergrund dieser Transaktion war die Übernahme der IVG-Tochter Officefirst durch die Blackstone-Gruppe. Für die bundesweit verteilten rund 100 Immobilien zahlte der US-Finanzinvestor rund 3,3 Milliarden Euro. Weitere größere Transaktionen 2016 waren der Verkauf des Saturn-Marktes an der Mönckebergstraße für 115 Millionen Euro an die RFR-Holding GmbH, die ihren Hauptsitz in New York hat. Das Unternehmen hat auch Objekte am Jungfernstieg und dem Neuen Wall gekauft, eine hohe Nachfrage bleibt bestehen.

Der Sprinkenhof ging für weit über 100 Millionen Euro an die Patrizia. Die Stadt erwarb den Standort des Verlages Gruner + Jahr am Baumwall. Das Medienunternehmen wird in der HafenCity ein neues Quartier beziehen, das noch errichtet wird. Die Stadt gibt den Kaufpreis nicht bekannt. Branchenschätzungen reichen von 80 bis 130 Millionen Euro. Noch fehlt aber Hamburg das internationale Flair bei den Immobiliengeschäften. “Nachdem ausländische Investoren 2015 mit einem Anteil von knapp 60 Prozent am Transaktionsvolumen deutlich stärker vertreten waren als nationale, stellten diese 2016 mit rund zwei Dritteln wieder die Mehrheit”, sagt Axel Steinbrinker, Geschäftsführer des Hamburger Maklers Grossmann & Berger.

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