In den Innenstadtlagen sind Büroimmobilien nicht mehr zu haben – Büros werden knapp. Die Preise erreichen neue Spitzenwerte.

Der Berliner Büromarkt brummt – und das ist noch diplomatisch ausgedrückt. Seit 2015 wird jährlich ein neuer Rekordumsatz vermeldet. Was mit einem Vermietungsvolumen von 847.000 Quadratmeter vor zwei Jahren begann und schon damals als kaum zu toppen galt, fand seine Steigerung 2016 und gipfelte vorerst in 940.000 Quadratmeter vermieteter Fläche im Jahr 2017. Die Analysten der Berliner Sparkasse schreiben in ihrem aktuellen Marktbericht über Bürohäuser sogar von 1,01 Millionen Quadratmeter Mietflächen für gewerblichen Raum. Die Nachfrage ist und bleibt weiterhin hoch. Zumal das vergangene Jahr von Großvermietungen geprägt war – allein zwei Anmietungen von Zalando bezifferten sich in der Summe auf 90.000 Quadratmeter.

Vor allem den expansionsbereiten Unternehmen beginnt der Schuh zu drücken beziehungsweise die Zeit davon zu laufen, denn der Büroleerstand in Berlin ist auf rund 450.000 Quadratmeter beziehungsweise die Leerstandsquote auf 2,4 Prozent gesunken. Eine weitere Anmietung durch Zalando über 35.000 Quadratmeter scheiterte zu Jahresbeginn 2018. Wohl dem, der sich frühzeitig um seine neuen Büroflächen kümmert und einen längerfristigen Planungshorizont hat, denn der Vorteil liegt aktuell ganz klar bei den Vermietern.

Büros werden knapp – Berlin zieht mit Paris und London gleich

Mit Blick auf den lokalen Markt sind traurige Rekorde zu verzeichnen. „In beliebten Büro-Teilmarktlagen wie beispielsweise Mitte, Europacity und Kreuzberg sind mit unter 0,5 Prozent faktisch keine Flächen mehr verfügbar“, heißt es in der erwähnten Sparkassen-Analyse.

Berlin zieht mittlerweile als Investmentstandort mit europäischen Metropolen wie London oder Paris gleich, Büros werden knapp. Die immobilienwirtschaftliche Top-Bewertung Berlins im internationalen Maßstab belegt zum Beispiel die aktuelle renommierte pwc- und ULI-Studie „Emerging Trends“, die auf der Befragung von 800 europäischen Immobilien-Professionals basiert. Berlin hält hier im Hinblick auf die Gesamtperformance die eindeutige Top-Position und lässt andere große europäische Metropolen, wie zum Beispiel Paris (Rang 6) oder London (primär durch den Brexit nur noch Rang 31) weit hinter sich.

„Ein steigender Flächenbedarf gehört zu einer wachsenden Wirtschaft einfach dazu“, sagt im Tagesspiegel-Gespräch Chris Bell, Managing Director für Europa bei Knight Frank, einem weltweit tätigen Immobilienberatungsunternehmen. In Berlin laufe eigentlich nichts verkehrt, sagt Bell. Aber: „Das Entscheidende ist, Flächen für Investoren und für Mieter bereitzustellen, und es ist positiv, wenn es wieder spekulative Entwicklungen gibt.

Wir sprechen immer von Zyklen: Es braucht eine Weile, um die richtige Location für eine Entwicklung zu finden, um den Planungs- und Entwicklungsprozess anzuschieben.“ So etwas passiert eben nicht auf Knopfdruck. Die Entwicklung neuer Immobilien sei etwas anderes als einen Sharedeal zu machen – sich also an einer bestehenden Entwicklung zu beteiligen. Die große Nachfrage nach Büroflächen und Gewerbeimmobilien gebe es aber jetzt, betont Bell: „Wenn man heute beginnt, hätte man vielleicht in drei Jahren ein Gebäude, dessen Fundamente gerade erst stehen.“

Mehr spekulative Büroprojekte

Immerhin gibt es mehr spekulative Büroimmobilienentwicklungen in der Hauptstadt – von Banken finanzierte Investments also, die noch nicht vom Geschoss A bis zum Geschoss Z durch Vorverträge abgesichert sind.

Doch Vorsicht ist geboten, sagt Marcus Buder, Direktor des Geschäftsbereiches Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse: „Wir finanzieren durchaus auch ohne Vorvermietung, weil wir glauben, dass eine Büroimmobilie in der richtigen Lage auch in kurzer Zeit vermietet werden kann. Bei Hochhäusern wollen wir aber schon gerne einen Vorvertrag sehen – mindestens für Teile der entstehenden Fläche.“

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