500 Millionen Euro hat ein koreanischer Pensionsfonds in knapp sieben Jahren mit dem Sony-Center am Potsdamer Platz verdient. Die Immobilienbranche jubelt – und hofft, dass eine Innovation die Preise noch weiter in die Höhe treibt.

Es ist der wohl teuerste Hausverkauf des Jahres: Für rund 1,1 Milliarden Euro übernehmen ein kanadischer Pensionsfonds und ein US-Investor das Sony Center am Potsdamer Platz in Berlin. Das vom Unterhaltungskonzern Sony auf dem früheren Todesstreifen der Berliner Mauer errichtete Ensemble aus acht Bürohäusern mit 112.000 Quadratmeter Mietfläche war erst 2010 an den koreanischen Pensionsfonds NPS verkauft worden. Damals war von einem Kaufpreis von rund 600 Millionen Euro die Rede gewesen.

Rund 500 Millionen Euro Wertzuwachs in rund sieben Jahren – und trotzdem glauben die Käufer, die Immobiliengesellschaft des Pensionsfonds der Provinz Ontario, Oxford Properties, und die New Yorker Investmentgesellschaft Madison International Realty an ein gutes Geschäft.

Man investiere in einer der am schnellsten wachsenden und dynamischsten Städte Europas, teilte Oxford-Properties-Chef Paul Brundage mit. Der Verkauf soll noch in diesem Jahr abgeschlossen werden.

Der Deal zeigt einmal mehr, wie sehr deutsche Gewerbeimmobilien international gefragt sind. Der hiesige Markt gilt als Wachstumsstark – und im Vergleich zu vielen anderen Standorten als politisch stabil. Das sorgt für gute Stimmung auch auf der größten Immobilienmesse der Welt. Am Mittwoch öffnet die Expo Real in München mit fast 2000 Ausstellern ihre Türen.

Intelligente Immobilien nachgefragt

Mehr als 40.000 Teilnehmer aus Ländern rund um den Globus werden erwartet. Bis Freitagabend werden auf dem Ausstellungsgelände des ehemaligen Flughafens Riem – wie immer – Projektentwickler kühne Bauvorhaben präsentieren, Investoren milliardenschwere Deals schließen und Banken die dafür nötigen Kreditverträge unterzeichnen.

Doch in einem Punkt unterscheidet sich die in diesem Jahr zum 20. Mal stattfindende Messe von ihren früheren Veranstaltungen. Der Markt scheint zwar rundzulaufen. Doch nie zuvor in der Geschichte stand die Immobilienwirtschaft auch vor so gewaltigen Veränderungen wie heute.

„Vor uns stehen massive gesellschaftliche Umwälzungen, die Investoren bei ihren Kaufentscheidungen schon heute berücksichtigen müssen, um morgen noch am Markt bestehen zu können“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Einer der Megatrends ist die Entwicklung intelligenter Immobilien.

„In spätestens zehn Jahren werden Gebäude und Geräte so stark vernetzt sein, dass Nutzer immense Mehrwerte erhalten“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. „Sensoren werden je nach Tageslichteinfall registrieren, wie viel Licht für die Schreibtischarbeit benötigt wird, und automatisch die Lampen heller oder dunkler schalten.“

Rückkehr des Einzelbüros?

Doch die wenigsten wollen in den heute üblichen Großraumbüros arbeiten. Bei einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa im Auftrag der Hamburger Immobilieninvestmentgesellschaft HIH Real Estate sagten 62 Prozent der 500 Interviewten, sie würden „eine Stelle mit einem attraktiv gestalteten Arbeitsplatz einem anderen Angebot vorziehen, bei dem zwar die Bezahlung besser, die Qualität der Büroflächen aber weniger ansprechend“ wäre.

Das zwingt Arbeitgeber und Eigentümer von Bürotürmen nun, neue Konzepte für die Gestaltung der Arbeitsplätze zu entwickeln. „Die gesamte Idee des Büros wird aktuell neu gedacht“, sagt Timo Brehme, Gründer und Geschäftsführer der auf die Entwicklung von Bürokonzepten spezialisierten Münchner Firma conceptsued. Im Mittelpunkt steht dabei eine Aufteilung der Flächen in größere Konferenzbereiche und in abgetrennte Ruhebereiche. „Wir erleben die Rückkehr des Einzelbüros“, sagt Researcher Beyerle.

Noch stehen die Fonds, Investmentgesellschaften und Versicherungen, die Bürotürme in Deutschland besitzen, scheinbar nicht unter Druck, an ihren Immobilien etwas zu ändern. Mit der starken Wirtschaftsentwicklung ist der Bedarf an Büroflächen massiv gestiegen.

Allein in den sieben Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden in der ersten Hälfte dieses Jahres 1,8 Millionen Quadratmeter an Büroflächen vermietet. „Das ist ein Zuwachs von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und ein Plus von 27 Prozent gegenüber dem zehnjährigen Durchschnittswert“, sagt Wolfgang Speer, Leiter Bürovermietung beim Immobiliendienstleister Colliers International.

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