Kategorie: Hamburg

Hamburger Einkaufscenter

Hamburger Einkaufscenter sagt Amazon den Kampf an

Das Unternehmen rüstet seine Shoppingmeilen auf. Chef Alexander Otto über stagnierende Umsätze – und Sonntagsöffnungen.

Der stationäre Handel hat es bei den Kunden in Deutschland immer schwerer – denn online einkaufen ist angesagt. Darunter leiden auch die Shopping-Center. ECE-Chef Alexander Otto (50) erklärt im Abendblatt-Interview, wie er in seinen Zentren offline und online mitein­ander verbinden will.

Waren auch ECE-Shopping-Center von den Krawallen während des G20-Gipfels betroffen?

„Es gab keine direkten Schäden. Wir hatten uns allerdings teilweise vorausschauend bei den Öffnungszeiten eingeschränkt. In allen ECE-Einkaufscentern mussten wir Umsatzrückgänge verzeichnen – insbesondere in der Europa Passage. Deutlich mehr Menschen als sonst sind zu Hause geblieben, das haben wir selbst im Alstertal-Einkaufszentrum beobachtet.“

Der Einzelhandelsverband fordert als Kompensation für ausgefallene Umsätze während des Gipfels zwei zusätzliche Sonntagsöffnungen in der Weihnachtszeit. Würde das ausreichen?

„Das ist schwer zu bewerten. Aber sicherlich sind Sonntagsöffnungen gerade im Dezember extrem wichtig für den stationären Einzelhandel. Denn ein sehr hoher Anteil des Weihnachtsgeschäfts ist bereits an den Onlinehandel verloren gegangen. Deshalb ist das eine sehr faire Forderung, die ich unterstütze.“

Wie zufrieden sind Sie generell mit der Entwicklung Ihrer Shopping-Center in Hamburg?

„Trotz der sehr gesunden Konjunktur in Deutschland haben wir kein weiteres Umsatzwachstum mehr im stationären Einzelhandel. Das gesamte Wachstum geht im Moment in den Onlinehandel, weshalb sich der Markt sehr stark verschiebt. Insbesondere die Textilbranche ist unter Druck. Die Situation im Einzelhandel ist äußerst angespannt.“

Heißt das, dass es auch in Ihren Hamburger Centern eine Stagnation beim Umsatz gibt?

„Ja, so ist es. 2016 hatten wir eine Umsatzstagnation. Für dieses Jahr gibt es noch keine belastbaren Zahlen. Aber das erste Quartal lief nicht besonders gut.“

Welches Ihrer Center in der Hansestadt läuft derzeit am besten?

„Im Moment haben wir eine sehr positive Entwicklung im Billstedt Center – seit Primark dort eröffnet hat. Es gibt dort Kundenzuwächse im zweistelligen Prozentbereich. Auch die Umsätze haben sich sehr positiv entwickelt. In anderen Städten wie Dortmund erleben wir, dass Primark ein junges Publikum über alle Kaufkraftschichten hinweg anzieht. Und wir merken in Hamburg, dass Primark aus der ganzen Stadt Kundschaft anlockt und außerordentlich erfolgreich ist.“

Was sind abseits von Primark die Trends in den Einkaufscentern?

„Wir weiten unter anderem unsere gastronomischen Angebote stark aus; zum Beispiel im Harburger Phoenix-Center oder in der Europa Passage, wo wir am 29. September den so genannten FoodSky eröffnen werden. Sukzessive erhöhen wir den Gastronomieanteil von drei bis fünf auf bis zu 15 Prozent der Centerfläche. Damit steigern wir die Aufenthaltsqualität deutlich – auch als Antwort auf den Onlinehandel. Insgesamt wollen wir attraktiver werden und noch mehr Service bieten.“

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Amazon Fresh

„Amazon Fresh“ kommt nach Hamburg und revolutioniert

Markteintritt von AmazonFresh krempelt die Lieferkette im Lebensmittelbereich um. Nach Berlin und Potsdam startet Amazon mit seinem Lebensmitteldienst nun auch in Hamburg. Durch wachsenden Onlinehandel europaweit bis 2020 zusätzlicher Bedarf an Logistikflächen von rund 15 Millionen Quadratmetern.

Seit Mai 2017 testet Amazon in Teilen Berlins und Potsdam die Auslieferung von Lebensmitteln mit seinem Dienst AmazonFresh. Ganz aktuell ist nun im Juli auch Hamburg als Testmarkt hinzugekommen, München wird im Laufe des Jahres wohl noch folgen. Der internationale Immobilien-Investmentmanager Savills Investment Management („Savills IM“) hat in seiner Analyse „AmazonFresh krempelt die Lieferkette im Lebensmittelbereich um“ mögliche Folgen für den Logistik- und Einzelhandelsmarkt sowie Investitionsstrategien untersucht.

Seit dem Start der Lebensmittel-Tochter des E-Commerce-Giganten im Jahr 2008 im Großraum Seattle wurde AmazonFresh schrittweise in diversen US-Metropolen eingeführt. 2016 folgte der Markteintritt in Europa mit der Belieferung in vielen Stadtteilen Londons.

Großes Potenzial für onlinebasierte Lebensmittelhandel

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Deutschland bei Savills IM, erläutert: „Der onlinebasierte Lebensmittelhandel bietet in Deutschland noch großes Potenzial. Während der Marktanteil des Onlinehandels in Europa insgesamt eine rasante Wachstumsdynamik aufweist und mittlerweile knapp zehn Prozent der Einzelhandelsumsätze ausmacht, konnte sich das Onlineshopping von Lebensmitteln in Deutschland bislang noch nicht durchsetzen. Laut HDE werden derzeit nicht einmal ein Prozent der Lebensmittel in Deutschland online eingekauft. Da sind andere Länder wie beispielsweise Großbritannien schon deutlich weiter.“

Gründe für die verhaltene Nutzung des onlinebasierten Lebensmitteleinkaufs in Deutschland sind die hohe Dichte im Lebensmitteleinzelhandel und die Vielfalt von Premiumanbietern bis hin zu Discountern. Auch die engen Margen auf dem deutschen Lebensmittelmarkt stellen eine hohe Markteintrittsbarriere für Onlinehändler dar.
Die deutschen Konsumenten bevorzugen außerdem, die Lebensmittel vor dem Kauf sehen und anfassen sowie die Lieferkosten für Onlinekäufe vermeiden zu können. Dennoch rechnen verschiedene Forschungs- und Beratungsunternehmen bis 2025 mit einem Anstieg des Marktanteils des onlinebasierten Lebensmittelhandels auf etwa fünf Prozent des Gesamtmarktes und einem Umsatz von insgesamt sechs bis acht Milliarden Euro. Bis zu 1.700 Supermärkte könnten bundesweit durch diese Entwicklung überflüssig werden.

„Unserer Einschätzung nach bleiben umsatzstarke Fachmarktzentren mit Ankermietern aus dem Lebensmittelbereich eine gute Investitionsmöglichkeit, da sie von der zunehmenden Preissensibilität sowohl auf Seiten von Mietern als auch Verbrauchern profitieren. Zudem können Fachmarktzentren als Abholstationen für Click & Collect-Bestellungen genutzt werden. Investoren müssen aber mehr denn je Faktoren wie die lokale Konkurrenz, die Verfügbarkeit von Grundstücken und die Mieterbonität berücksichtigen“, sagt Trumpp.

Zusätzlicher Bedarf an Logistikflächen

Während der stationäre Lebensmitteleinzelhandel durch die zunehmenden Onlinehandelsanteile unter Druck gerät, dürften Paket- und Logistikdienstleister von der zunehmenden Logistiknachfrage profitieren. Aufgrund des wachsenden Onlinehandels geht Prologis davon aus, dass es europaweit bis 2020 einen zusätzlichen Bedarf an Logistikflächen von rund 15 Millionen Quadratmetern geben wird, davon 10 Millionen Quadratmeter alleine in den etablierten Märkten Westeuropas.

Daniel Hohenthanner MRICS, Fondsmanager des Logistikfonds bei Savills IM sagt: „Durch die Entwicklung im onlinebasierten Lebensmittelhandel entstehen neue Herausforderungen für die Logistikbranche. Die extrem kurzen Lieferfristen noch am selben Tag erfordern urbane Lagerflächen und innovative Zustelldienste der letzten Meile. Die hohen Bodenpreise und die geringe Verfügbarkeit innerstädtischer Flächen werden dazu führen, dass in Deutschland künftig auch mehrstöckige Logistikimmobilien errichtet werden, wie beispielsweise in Asien bereits üblich – das erste zweigeschossige Logistikobjekt wurde aktuell in München fertiggestellt. Auch eine Anmietung von Lagerflächen in Büroobjekten, wie durch Amazon in der bayerischen Hauptstadt erfolgt, stellen kreative Lösungen angesichts der Flächenknappheit im Logistikbereich dar. Dies eröffnet neue, spannende Investmentmöglichkeiten für Investoren.“

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(Artikelfoto: Amazon PressKit, 170725)

Neue Pläne für die Hafen-City

Das Hotel soll im Vier- bis Fünf-Sterne-Segment angesiedelt sein. Architekturwettbewerb soll Anfang 2018 starten.

Der Plan ist spektakulär. Seit Jahren gibt es die Forderung der Politik nach einem großen Kongresshotel für Hamburg. Auch im Hotelbedarfsplan der Stadt ist dieses Ziel verifiziert. Jetzt gibt es konkrete Planungen für ein solches Projekt in der HafenCity: Das Hamburger Unternehmen ECE will gemeinsam mit seinem Partner HSP Hamburg Invest GmbH ein internationales Kongresshotel mit mindestens 500 Zimmern und einem Konferenzsaal für bis zu 1300 Personen im Quartier Elbbrücken bauen.

Das Grundstück liegt zwischen der neuen Endhaltestelle der U 4 – die Ende 2018 eröffnet wird – und der Baakenwerder Straße / Versmannstraße, dem künftigen östlichen Eingang zur HafenCity. Der Architekturwettbewerb für das Gebäude soll Anfang 2018 starten und die Fertigstellung im Frühjahr 2021 erfolgen.

Gespräche sollen bereits fortgeschritten sein

Das Hotel soll im Vier- bis Fünf-Sterne-Segment angesiedelt sein. Die Gespräche mit internationalen Hotelbetreibern sollen bereits fortgeschritten sein: „Wir freuen uns sehr, dass wir die Planungen für unser Kongresshotel in so prominenter und verkehrlich ideal angebundener Lage nun weiter konkretisieren können“, sagte Florian Sauer, Entwicklungs-Chef bei der ECE für Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Logistikzentren und Hotels.

Für HafenCity Hamburg GmbH-Chef Jürgen Bruns-Berentelg steht fest: „Mit dem Kongresshotel wird eine wichtige Qualität des großes Unternehmensstandorts Elbbrückenquartier mit seinen vielen Arbeitsplätzen besetzt.“ Es entstehe ein Treffpunkt, ein Ort des fachlichen Austausches und eine national und international wichtige Kommunikationsbrücke für Hamburg, so Bruns-Berentelg weiter. Bislang gibt es außer dem Hotel Grand Elysée an der Rothenbaumchaussee, das über 511 Zimmer und Suiten sowie einen Festsaal mit Kapazitäten für bis zu 1200 Personen verfügt, kein großes Kongresshotel in der Hansestadt.

Kritik von der FDP

Kritik kommt vom FDP-Wirtschaftsexperten Michael Kruse: „Jahrelang hat der von Olaf Scholz (SPD) geführte Senat es verpennt, die Kongress- und Hotelkapazitäten entsprechend dem Bedarf zu entwickeln. Die Erkenntnisse des Hotelentwicklungsplans versauern in den Schubladen der Wirtschaftsbehörde. Da ist die Entwicklung eines großen Kongresshotels schon fast ein Lichtblick.“

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Büronachfrage stärker als je zuvor

In den sieben größten deutschen Städten wurden im ersten Halbjahr 2017 rund elf Milliarden Euro in gewerblich genutzte Immobilien investiert – 20 Prozent mehr als in den ersten sechs Monaten 2016, wie German Property Partners (GPP) errechnete.

Büroimmobilien wurden von Investoren am stärksten nachgefragt. Das Angebot bleibt knapp. Das Bürovermietungsgeschäft wuchs insgesamt um elf Prozent: an der Spitze Berlin mit einem Plus von 34 Prozent.

Auch bei den Transaktionsvolumina ist Berlin mit 2,55 Milliarden Euro unter den Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) nicht zu schlagen: Die Hauptstadt hat sogar den „ewigen Dauerbrenner“ München überholt: An der Isar wurden laut GPP bis zum Ende des zweiten Quartals 2,42 Milliarden Euro investiert.

Wegen der unverändert hohen Nachfrage bleibe es vor allem im Core-Segment schwierig, Investitionsobjekte zu finden“, sagt GPP-Sprecher Björn Holzwarth.
Allerdings seien inzwischen kürzere Haltedauern zu beobachten.

Köln zeigt die dynamischste Entwicklung auf dem Investmentmarkt

Die dynamischste Entwicklung im ersten Halbjahr 2017 vollzog GPP zufolge Köln mit einem Plus von 135 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und erreichte ein Volumen von einer Milliarde Euro – nach 425 Millionen Euro im Jahr zuvor. Das ist ein neues Rekordergebnis. Düsseldorf hat das Niveau um 39 Prozent gesteigert (von 671 auf 930 Millionen Euro und liegt mit Frankfurt (plus 35 Prozent auf 2,17 Milliarden Euro) und Berlin (plus 34 Prozent) noch vor München (plus 21 Prozent).

Ein Minus verzeichneten Stuttgart und Hamburg: In diesen beiden Städten nahm das Transaktionsvolumen um zwei Prozent auf 589 Millionen Euro beziehungsweise um 33 Prozent auf 135 Millionen Euro ab.

„Für Stuttgart erwarten wir für das Gesamtjahr wieder ein solides Transaktionsvolumen“, so Holzwarth.
„Das niedrige Niveau in Hamburg ist weiterhin auf Mangel an Produkten zurückzuführen“.

Spitzenrenditen über alle Assetklassen hinweg unter Druck

Vor allem die Nachfrage nach Büroimmobilien hat laut GPP weiter zugenommen. Mit 7,76 Milliarden Euro und einem Anteil von 71 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen war diese Assetklasse am stärksten nachgefragt. Einzelhandel (912 Millionen Euro) und Hotel (846 Millionen Euro) belegten mit jeweils acht Prozent den zweiten Platz. Der Anteil von Portfolio-Verkäufen lag bei rund 15 Prozent (1,67 Milliarden Euro).

„Die Spitzenrenditen haben abermals nachgegeben. Viel Luft nach unten gibt es nicht mehr“, sagt Holzwarth.
Und zwar über alle Top-7-Standorte hinweg. Für Büroimmobilien pendelten sich die Spitzenrenditen zwischen 3,2 Prozent in München sowie Berlin und 3,8 Prozent in Köln ein. Für Geschäftshäuser lagen die Spitzenrenditen in München mit 2,7 Prozent am niedrigsten. Düsseldorf und Köln markierten mit jeweils 3,5 Prozent das obere Ende der Skala. Die Renditespanne bei Logistik- und Industrieimmobilien reichte von 4,9 Prozent in Köln, Düsseldorf sowie Hamburg bis 5,2 Prozent in Frankfurt.

Die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentralen Lagen der deutschen A-Städte sind seit 2009 im Schnitt von 5,5 Prozent auf 3,6 Prozent im Jahr 2016 gefallen, wie eine Studie von Bulwiengesa zeigt. Demnach beträgt die durchschnittliche Rendite in den B-Städten 5,1 Prozent – bei gleichem oder geringerem Risikoprofil.

Die Prognostiker der Frühjahrsumfrage von gif und CRES erwarten für 2018 ein Ende der Renditekompression.

Zahl ausländischer Investoren nimmt insgesamt zu, lässt aber in Berlin nach

Investoren aus dem Ausland haben nach Berechnungen von GPP im ersten Halbjahr für 4,46 Milliarden Euro eingekauft. Das ist ein Anstieg von acht Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum (3,05 Milliarden Euro). Hier hatte vor allem Frankfurt Anziehungskraft: Der Anteil ausländischer Investments lag bei 55 Prozent. In Köln (21 Prozent) und München (22 Prozent) lag der Anteil am niedrigsten. Und in Berlin sank der Anteil ausländischer Investoren am Investitionsvolumen im Vergleichszeitraum von 76 auf 50 Prozent im ersten Halbjahr 2017.

Laut JLL wurde in keiner anderen Stadt der Welt im ersten Quartal 2017 so viel ausländisches Kapital investiert wie in London.

Rekordflächenumsatz mit Büroimmobilien in Berlin und Hamburg

Bei den Bürovermietungen verzeichnete Berlin im ersten Halbjahr 2017 mit einem Plus von 34 Prozent den größten Anstieg beim Flächenumsatz. Die Hauptstadt erreichte mit 410.000 Quadratmetern umgesetzter Fläche sowohl den höchsten Stand seit zehn Jahren als auch die Spitzenposition unter den Top-7-Standorten.

Auch in Hamburg wurde mit einem Zuwachs von 25 Prozent ein Rekordflächenumsatz von 300.000 Quadratmetern erzielt. Der Flächenumsatz in Düsseldorf legte um 24 Prozent zu (205.000 Quadratmeter). In Stuttgart (115.000 Quadratmeter) und in Frankfurt (249.200 Quadratmeter) stieg der Büroflächenumsatz jeweils um sechs Prozent.

„Aktuell verzeichnen wir in Frankfurt noch keine durch den Brexit hervorgerufenen Abschlüsse“, sagt Holzwarth
GPP rechne auch bis Jahresende nicht mit einer solchen Welle. In München ging der Flächenumsatz um ein Prozent auf 389.000 Quadratmeter zurück, und in Köln wurde mit 160.000 Quadratmetern 22 Prozent weniger Fläche umgesetzt.

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Immo-Blase

In Hamburg droht die Immo-Blase zu platzen

Hoffnung für Mieter: In Städten wie Hamburg, München oder Berlin sei die Zeit der Mietpreissprünge wohl vorbei, so der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA). Auch Wohnungen könnten dort bald billiger werden. Dagegen wachse die Nachfrage in Städten wie Leipzig oder Regensburg.

In den größten deutschen Städten ist nach einer Branchenstudie ein Ende des jahrelangen Mietanstiegs in Sicht. Gerade in Berlin und München sei nicht mehr mit steigenden Neuvertragsmieten zu rechnen, möglicherweise auch in Hamburg, heißt es in einer Untersuchung des Zentralen Immobilienausschusses, die der Verband am Dienstag in Berlin an die Bundesregierung übergab. Die Autoren des „Frühjahrgutachtens“ der Immobilienwirtschaft erwarten, dass nach den starken Preisanstiegen in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt demnächst Eigentumswohnungen in diesen Städten wieder billiger werden.

Der Zuzug in diese Städte lasse nach, zugleich gebe es dort viele neue Wohnungen. Der „Schwarm“ junger Zuzügler dränge inzwischen in Städte wie Leipzig, Rostock, Erlangen und Regensburg.

In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart stiegen nach der Studie des ZIA die Mieten schon im vergangenen Jahr nicht mehr so stark. Im September 2016 boten Vermieter Wohnungen dort durchschnittlich 2,6 Prozent teurer an als zwölf Monate zuvor, im Vorjahreszeitraum hatte das Plus noch bei 3,4 Prozent gelegen.

Deutschlandweit ein Anstieg von 48 Prozent seit 2010

Deutschlandweit liege der mittlere Mietpreis bei rund 7,20 Euro/m², das sind etwa 1,10 Euro/m² oder 18% mehr als im Jahr 2010. Preisbereinigt entspreche dies einem Anstieg von 9,4 Prozent.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind weiter gestiegen. Mit einem Plus von 8,4 Prozent hat sich der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr etwas beschleunigt. Bundesweit lagen 2016 (I.-III. Quartal) die Kaufpreise 48 Prozent über dem Vergleichswert von 2010. Auch preisbereinigt bleibe ein deutlicher Anstieg von 37 Prozent gegenüber 2010.

Hauspreise steigen stärker als die Mieten – Zeichen für Immobilienblase

Seit nunmehr fünf Jahren in Folge steigen damit die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten, was allgemein die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lässt, so der ZIA.

Diese so genannte Preisübertreibung von Kaufpreisanstieg gegenüber Mietpreisanstieg sei in den Top-7-Städten in Deutschland besonders ausgeprägt. Sie liege bei rund 36 Prozent in Köln, gut 40 Prozent in Frankfurt und Hamburg, um die 50 Prozent in Köln, Berlin und Stuttgart sowie 75 Prozent in München.

Zuzug nach Berlin, München und Hamburg lässt nach

Die Gruppe der bisherigen Schwarmstädte umfasste bislang alle sieben Top-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart). Ihnen gelang es, aus praktisch allen Teilen Deutschlands (ohne ihr jeweiliges Umland) Zuwanderer anzuziehen.

Dies aber hat sich in Berlin, München und in Teilen Hamburgs geändert, heißt es in dem Gutachten des ZIA. Die Dynamik des Zuzugs habe deutlich abgenommen, weitere starke Steigerungen des Mietpreises seien dort nicht mehr zu erwarten. Auch die derzeit geforderten Kaufpreise stehen dort, insbesondere in Berlin und München, in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen. In den Preisen sind offensichtlich bereits weiter signifikant steigende Mieterträge eingepreist.

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