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Kategorie: Gewerberäume

Laden-Leerstand

Laden-Leerstand – Was Hamburg zu tun hat

Der Laden-Leerstand nimmt zu: Lassen Eigentümer ihre Gewerbeimmobilien jahrelang unvermietet, haben Behörden kaum eine Handhabe – zum Ärger der Nachbarn.

Bis vor einigen Jahren konnten Passanten zumindest noch durch die trüben Schaufenster ins Innere der ehemaligen Weinhandlung Clausen blicken. Dann wurden die Scheiben mit Packpapier beklebt. Ein Maklerschild, das anfangs noch am Laden hing, wurde entfernt. Seitdem hat sich nicht viel verändert an dem Geschäft in der Papenhuder Straße. Außer, dass die Farbe immer weiter von den maroden Fensterrahmen abblättert und die Risse im Mauerwerk größer werden. Seit zwölf Jahren lässt die Eigentümerfamilie Landschulze, die wegen leer stehender Wohnungen schon oft im Fokus stand, den Laden in attraktiver Uhlenhorster Lage leer stehen.

Auch in anderen Teilen Hamburgs stören verwaiste Läden das Straßenbild: In einem schicken Neubau an der Talstraße auf St. Pauli wartet die Gewerbefläche im Erdgeschoss seit der Fertigstellung 2013 auf einen Mieter. Am Eppendorfer Weg steht ein Laden seit vielen Jahren leer. Und auch an der Kaiser-Wilhelm-Straße in der Neustadt sind viele Geschäfte seit Langem geschlossen.

Laden-Leerstand ist unerklärlich

Heiner Schote von der Handelskammer bedauert das. “Leer stehende Ladenlokale vermitteln immer ein schlechtes Bild von der Straße.” Generell beobachte die Kammer, dass sich die Einzelhandels-Kerngebiete verkleinerten – so würden viele Einkaufsstraßen an den Rändern “ausfransen”. “An den weniger attraktiven Enden der Einkaufsmeile ist es schwierig, Läden neu zu vermieten. Oft lassen sich dort dann Versicherungsunternehmen oder Afroshops nieder, und manchmal findet sich gar kein Mieter”, so Schote. Bei der Papenhuder Straße könne er sich solche Schwierigkeiten nicht vorstellen: Sie liege mitten in einem Wohngebiet mit guter Kaufkraft. Umso unerklärlicher sei der lange Leerstand der Weinhandlung.

Tatsächlich erzählen benachbarte Gewerbetreibende von Interessenten, die aber vor dem schlechten Zustand des Ladens und den hohen Mietvorstellungen der Eigentümer zurückgeschreckt seien. Dem Vorsitzenden der CDU Uhlenhorst Hohenfelde ist das unvermietete Geschäft ein Dorn im Auge. “Dass dieser Laden über einen so langen Zeitraum leer steht, ist nicht zu akzeptieren. Die Spezialisten und Juristen aus dem Bezirksamt müssen sich Maßnahmen überlegen, mit denen sie dagegen vorgehen können”, sagt Matthias Lischke. Die Papenhuder Straße benötige einen lebendigen Mix, um als Einkaufsstraße attraktiv zu bleiben.

Landschulze reagiert nichtauf Laden-Leerstand

Auch Agnieszka Beck, die seit fünf Jahren die Textilreinigung Lange nebenan betreibt, ist verärgert über den verlotterten Laden, an dem sie, ihre Kunden und Mitarbeiter täglich vorbeimüssen. “Wir Gewerbetreibenden bemühen uns schließlich alle, dass es in unserer Straße vernünftig aussieht.”

Das Immobilienunternehmen Landschulze hat auf Anfrage nicht reagiert – nichts Neues in dem Unternehmen, das nach dem Tod des Gründers Ernst August Landschulze, den Medien schon als “stursten Vermieter Hamburgs” bezeichnet hatten, von dessen Kindern weitergeführt wird. In etlichen ihrer Immobilien stehen und standen Wohnungen in nachgefragten Lagen über Jahre unvermietet leer – wurden aber zuvor teuer und sehr aufwendig saniert. Traurige Berühmtheit erlangte das “Geisterhaus” an der Ecke Julius-straße/Schulterblatt, in dem seit 2008 mehrere Wohnungen nicht belegt sind. Weil mal eine inseriert, mal eine andere saniert wurde, waren dem Bezirk jedoch bislang die Hände gebunden.

Angeblich wird saniert – davon ist nichts zu sehen

Während das seit 1982 geltende Wohnraumschutzgesetz ein Eingreifen ermöglicht, sobald der Wohnungseigentümer länger als drei Monate weder Sanierungs- noch Vermietungsabsicht erkennen lässt, gibt es das bei Leerstand von Geschäften, Büros oder Gewerbeflächen nicht. “Dem Bezirksamt steht kein Instrumentarium zur Verfügung, um gegen den Leerstand von Gewerbe vorzugehen”, sagt Jan-Peter Uentz-Kahn, Sprecher von Hamburg-Nord. Im Falle der leer stehenden Weinhandlung sei lediglich der Eigentümer bekannt. Der habe erklärt, dass er das Gebäude gegenwärtig saniere. Davon ist allerdings nichts zu sehen. Eine Nachbarin beschreibt zwar, dass sie im Inneren Zementsäcke und Werkzeug gesehen habe, vermutet aber eher, dass diese dort gelagert werden. Der Laden-Leerstand muss also bekämpft werden.

Noch ist also völlig offen, wie lange die ehemalige Weinhandlung noch der Schandfleck der Papenhuder Straße sein wird. Um grundsätzlich zu vermeiden, dass unvermietete Geschäfte das Straßenbild beeinträchtigen, rät Heiner Schote Händlern und Grundeigen­tümern, sich regelmäßig auszutauschen. “Dann kann man bei einem bevorstehenden Auszug frühzeitig reagieren, kann gezielt Einzelhändler oder Gastronomen ansprechen, die als Mieter infrage kommen; oder man kann das verlassene Geschäft beispielsweise durch Bilder oder Beleuchtung beleben.”

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Top Lage - 7.5 Millionen Euro

Top Lage – 7.5 Millionen Euro

Diese Lage hat schon 2007 zehn Dänen überzeugt. Sie gründen die “K/S Weiden-Zentrum” und erwerben die “K&L”-Gebäude an Dr.-Pfleger-Straße und Stadtmühlweg. Nun versilbern sie ihren Immobilienbesitz in Weiden: 7.5 Millionen Euro ruft dafür ihr Immobilienmakler auf.

Die Lage des Hauses kann besser nicht sein. Das erkannte schon vor über drei Jahrzehnten “K&L Ruppert”. Das Mode-Unternehmen erwarb von der Stadt und der Erbengemeinschaft Wopperer-Fischer die Areale der einstigen “Wopperer-Säge” sowie der Stadtmühle und errichtete darauf das moderne Geschäftshaus, das seit 1988 mit den beiden Anker-Komplexen die städtebauliche Situation am südlichen Eingang zur Innenstadt sowie zur Fußgängerzone prägt.

Im selben Jahr zog “K&L Ruppert” von der Weigelstraße an den neuen Standort im Stadtzentrum um. Dort fühlt sich das bayerische Bekleidungshaus, das 1962 gegründet wurde und insgesamt 65 Filialen in sechs Bundesländern betreibt, nach wie vor sehr wohl. Von der Öffentlichkeit weitgehend unbemerkt, vollzog sich 2007 der erste Eigentümerwechsel bei der Immobilie. Die dänischen Investoren der eigens gegründeten “K/S Weiden-Zentrum” übernahmen das “Doppelhaus” vor der historischen Stadtmauer. Aus steuerlichen Gesichtspunkten wollen sie sich nun – zehn Jahre nach Beginn ihres Engagements in Weiden – wieder von den Gebäuden trennen, die von einer weiteren Immobilienfirma verwaltet, betreut und gut in Schuss gehalten werden. Die “K/S” beauftragte die Hamburger Herkules Group, für die Großimmobilie einen neuen Eigentümer zu suchen. Die Herkules Group wiederum hat mit ihrem Geschäftsführer Rene Ravn ebenfalls dänische Wurzeln.

7.5 Millionen Euro – “Top-Einzelhandelsstandort”

Im Exposé offeriert Herkules einen “Top-Einzelhandelsstandort” und eine “erstklassige Gewerbeimmobilie mit einer florierenden Modekette in Weiden”. Das Renditeobjekt, Baujahr 1988, weise auf dem 1065 Quadratmeter großen Grundstück eine Nutzfläche von 3623 Quadratmeter auf, die sich wiederum auf Keller, Erd-, zwei Obergeschosse und zwei Dachgeschosse aufteilen. Ausdrücklich verweist der Anbieter auf den Mietvertrag mit der “K&L GmbH & Co. Handels-KG”, der aktuell noch bis zum 31. Januar 2025 läuft und mit einer Verlängerungsoption von weiteren fünf Jahren versehen ist. “K&L” sei aus dem Weidener Stadtbild nicht mehr wegzudenken, so die Makler.

Als weiteres Kaufargument für die Immobilie in der Dr.-Pfleger-Straße nennen die Hamburger Makler die hohe Einzelhandelszentralität Weidens, die – laut IHK – einen Wert von 208,5 erreiche und daher zu den Top-Einzelhandelsstandorten der gesamten Bundesrepublik zähle. “Das liegt an dem großen Einzugsgebiet Weidens, in dem viel Kaufkraft steckt. Damit belegt Weiden einen höheren Rang als beispielsweise die Einkaufsmetropolen Berlin, München oder Düsseldorf.”

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HafenCity

HafenCity – Mehr Beton für die Stadt

Nahe der Unilever-Zentrale in der Hamburger HafenCity entsteht ein neuer Büro- und Wohnkomplex: das “Quartier am Strandkai”. Bauherren sind in einem Gemeinschaftsunternehmen die Quantum Immobilien AG und Engel & Völkers. Für das Design der Gebäude, der Büros und Appartements zeichnet der New Yorker Stararchitekt Richard Meier verantwortlich. In den Neubau fließen gut 100 Millionen Euro. Die Eröffnung des neuen Büro- und Wohnkomplexes ist für 2018 geplant.

Das dreigeteilte Gebäude wird rund 21.500 Quadratmeter umfassen, die sowohl für Büros und Wohnen als auch für eine Immobilienakademie, Dienstleistung, Einzelhandel und Gastronomie genutzt werden sollen. Dabei wird der Komplex auf 6.800 Quadratmetern die neue Zentrale der Maklerfirma Engel & Völkers mit 300 Mitarbeitern beherbergen. Engel & Völkers ist ein weltweit führendes Dienstleistungsunternehmen in der Vermittlung von hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Yachten und Flugzeugen im Premium-Segment.

HafenCity “Strandhaus”

Ferner werden 67 hochwertige Eigentumswohnungen im benachbarten “Strandhaus” entstehen – konzipiert für höchste Ansprüche. Von kompakten 60 bis hin zu luxuriösen 300 Quadratmetern bietet jedes von Richard Meier konzipierte Apartment im Hochhaus (Tower) Wohnkomfort auf höchstem Niveau. Zudem erhält die HafenCity mit diesem Bau erstmalig eine viergeschossige Tiefgarage.

HafenCity

Seit Mitte 2014 beliefert die Transportbeton Nord GmbH und Co. KG (TBN), ein Joint-Venture-Unternehmen der Holcim Deutschland Gruppe, im Auftrag der bauausführenden Firmengruppe Max Bögl die elbnahe Baustelle in der Hamburger HafenCity. Nach dem erfolgreichen Abschluss der Gründungsbaumaßnahmen erhielt TBN die Folgeaufträge für die Tiefgarage mit einer Betonmenge von ca. 20.000 Kubikmetern und auch für den Hochbau mit knapp 10.000 Kubikmetern Beton. Als Ausgangsstoffe für die Betone dienen die Zemente Holcim Pur 4 NA aus Lägerdorf, Holcim Duo 4 NA aus Höver sowie von der Holcim Kies und Splitt GmbH gelieferter Splitt aus dem schottischen Steinbruch in Glensanda.

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Nonplusultra

Begehrter denn je – Deutsche Büros als Nonplusultra

Erstmals stehen deutsche Städte europaweit an der Spitze der beliebtesten Ziele für Gewerbeimmobilien-Investoren und gelten als Nonplusultra. Das hat nicht nur Vorteile, denn die Preise steigen und es wird schwierig, attraktive Renditen zu erzielen.

Wenn alles nach Plan läuft, ist die Stadt Duisburg ab Herbst 2019 um ein Prestige-Gebäude reicher. Im kommenden Jahr startet der Bau von „Mercator One“, einem Haus mit mehr als 7000 Quadratmetern Bürofläche und Gastronomie im Erdgeschoss. Entworfen hat das Gebäude der renommierte Architekt Hadi Teherani. Umgesetzt wird sein Entwurf von Torsten Toeller, Investor und Eigentümer der Tierbedarfskette Fressnapf. Geschätzte Investition: zwischen 27 und 29 Mio. Euro.

Der Neubau am Duisburger Hauptbahnhof ist eines von vielen großen Bauprojekten, die Investoren aus aller Welt in deutschen Städten in Angriff nehmen. „Deutschland ist aktuell bei ausländischen Käufern das bevorzugte Land für Gewerbeimmobilien-Investments“, sagt Thomas Schneider, Chefanlagestratege bei der Investmentplattform Brickvest. Sein Unternehmen befragt regelmäßig Großanleger nach ihren präferierten Standorten für Investments in Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels und gilt als Nonplusultra. Im November 2017 meldete Brickvest bei seinem „Investoren-Barometer“ ein Novum: Ein Drittel der Befragten nannte Deutschland als bevorzugten Investitionsstandort. Damit setzt sich die Bundesrepublik zum ersten Mal an die Spitze des Rankings. Großbritannien, das bislang den ersten Platz belegte, konnte nur noch 27 Prozent der Investoren für sich begeistern – ein Verlust von vier Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr.

Deutschland profitiert vom Aufschwung – und vom Brexit

Der Rückgang in der Gunst der ausländischen Investoren lässt sich laut Brickvest in erster Linie mit der Entscheidung Nonplusultrader Briten begründen, die Europäische Union zu verlassen. Doch der Brexit allein erklärt nicht, warum von allen Märkten in Europa ausgerechnet das deutsche Gewerbe boomt. Um diese Entwicklung zu verstehen, hat das Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield in einer Studie die Fundamentaldaten des deutschen Marktes untersucht. In ihrem Bericht attestieren die Experten der Bundesrepublik im internationalen Vergleich sehr gute Bedingungen für ein Investment in Gewerbeimmobilien. Mit einem Wirtschaftswachstum von jährlich rund 1,2 Prozent, einem Beschäftigungszuwachs von 0,2 Prozent pro Jahr und einem Anstieg der Einzelhandelsumsätze um 0,9 Prozent festige Deutschland seine Position als stabiler Wirtschaftsstandort.

Von allen deutschen Städten überzeugt Berlin die Immobilien-Spezialisten am meisten. Für die Jahre 2017 bis 2021 erwartet das Beratungsunternehmen in der Hauptstadt einen überdurchschnittlich starken Büroimmobilienmarkt. Die Mieten dürften in diesem Zeitraum um 3,6 Prozent jährlich steigen. Auf Platz zwei liegt Frankfurt mit einem jährlichen Wachstum von 1,6 Prozent, gefolgt von München mit 1,1 Prozent. Fasst man die Sektoren Büro, Einzelhandel und Logistik zusammen, gehen die Experten von Cushman & Wakefield davon aus, dass die Spitzenmieten in deutschen Metropolen in den kommenden fünf Jahren pro Jahr um 1,1 Prozent steigen. Zum Vergleich: Für Großbritannien rechnen sie mit einem Mietpreisanstieg von einem Prozent pro Jahr.

Renditen sinken, deutsche Büros als Nonplusultra

Für Anleger hat der Run auf das deutsche Gewerbe nicht nur Vorteile. Die Kaufpreise für Gewerbeimmobilien sind mittlerweile vielerorts so hoch, dass es schwierig ist, angemessene Renditen zu erzielen. Wie die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und das Center for Real Estate Studies (CRES) in einer gemeinsamen Studie herausgefunden haben, lagen die Anfangsrenditen in den fünf deutschen Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München zu Jahresbeginn zwischen drei und vier Prozent. Bis zum Jahresende werden es wohl nur noch zwischen 2,9 und 3,8 Prozent sein. Vor diesem Hintergrund ist es wenig überraschend, dass Immobilienanleger in Deutschland mittlerweile bereit sind, höhere Risiken einzugehen, um höhere Renditen zu erzielen. Laut Brickvest-Umfrage liegt die Risikobereitschaft deutscher Investoren deutlich über dem europäischen Durchschnitt.

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Hohe Nachfrage

Büros und Ladenflächen – Hohe Nachfrage in Hamburg

Für fünf Milliarden Euro wechseln Gewerbeimmobilien 2016 in Hamburg den Besitzer – ein deutlicher Anstieg und eine hohe Nachfrage.

Von Gerüsten, Staub und Bauplanen lassen sich die Käufer nicht abschrecken. Hamburgs Gewerbeimmobilien sind so gefragt, dass Investoren gerne schon zugreifen, bevor die Gebäude fertiggestellt und bezogen sind. Bevor die Mitarbeiter der Telekom in Hamburg ihr neues Miet-Quartier in der City Nord im November 2016 bezogen, wurde das Objekt verkauft. Ebenso wechselte der noch im Bau befindliche Alte Wall, ein Einkaufs- und Büroquartier, im vergangenen Jahr den Besitzer.

Hamburgs Gewerbeimmobilien sind bei Großinvestoren wie Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen, aber auch bei vermögenden Privatpersonen gefragt. Für 4,82 Milliarden Euro wechselten im vergangenen Jahr in der Hansestadt Gewerbeimmobilien wie Büros, Hotels und Fachmärkte den Besitzer. Gegenüber dem Vorjahr ein Zuwachs von 14 Prozent. Innerhalb von drei Jahren beträgt die Steigerungsrate des Transaktionsvolumens sogar 63 Prozent.

Hohe Nachfrage – Perspektiven für Hamburg sind gut

Seit dem Jahr 2007 wechselten in keinem Jahr mehr Gewerbeimmobilien den Besitzer. Innerhalb der sieben bedeutendsten Immobilienstandorte in Deutschland liegt Hamburg mit dem Ergebnis von 2016 im Mittelfeld, fast gleichauf mit Berlin. “Vor allem das Wachstum spricht für Hamburg”, sagt Sarah Cervinka, Leiterin des Investmentbereichs beim internationalen Makler Jones Lang LaSalle (JLL) in Hamburg. “Der Hamburger Markt hat nach einem bereits starken Vorjahr einen neuen zyklischen Höchstwert erzielt”, sagt Michael Mikulicz, Chef der Investmentsparte des internationalen Maklers CBRE in Hamburg. Nur Frankfurt verzeichnete eine noch höhere Steigerungsrate von 20 Prozent.

Die Perspektiven für Hamburg sind weiter gut. Für das laufende Jahr erwartet Cervinka mindestens ein Transaktionsvolumen von 4,5 Milliarden Euro. Die Investoren schätzen in Hamburg die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit einem breiten Branchenmix – etwa im Vergleich zum Bankenstandort Frankfurt –, die Nachhaltigkeit und das Wertsteigerungspotenzial. “Die Investoren honorieren auch Hamburgs großes Potenzial als Arbeitsstandort mit hoher Lebensqualität”, sagt Cervinka.

“Franzosen schätzen Urbanisierungstrend”

Das belegen einige Verkäufe des vergangenen Jahres: Am Alten Wall wird bis 2018 ein Einkaufsboulevard mit Büros hinter einer denkmalgeschützten Fassade errichtet. In dem ehemaligen Gebäude der Vereins- und Westbank entstehen rund 18.000 Quadratmeter Bürofläche und 12.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. Der Projektentwickler Art Invest übertrug das Projekt Alter Wall inzwischen an eine Pensionskasse.

Das französische Investmentunternehmen Amundi erwarb von der Hamburger TAS Unternehmensgruppe den Telekom Campus in der City Nord. “Vor allem Franzosen schätzen den Hamburger Urbanisierungstrend”, sagt Cervinka. “Sie ziehen das Umfeld mit in ihre Bewertung ein und setzen auf den Faktor Flair.” Von den ausländischen Investoren des vergangenen Jahres kamen 18 Prozent aus Frankreich. Branchenkenner schätzen den Kaufpreis auf 125 Millionen Euro. In dem Gebäudekomplex mit einer Fläche von 44.000 Quadratmetern arbeiten inzwischen rund 2000 Mitarbeiter der Telekom, die dort aus verschiedenen Standorten zusammengeführt wurden. Die Telekom hat das Gebäude für 15 Jahre angemietet.

23 Hamburger Immobilien im Paket

Für mehr als 500 Millionen Euro wechselten gleich 23 Hamburger Immobilien im Paket im vergangenen Jahr den Besitzer. Hintergrund dieser Transaktion war die Übernahme der IVG-Tochter Officefirst durch die Blackstone-Gruppe. Für die bundesweit verteilten rund 100 Immobilien zahlte der US-Finanzinvestor rund 3,3 Milliarden Euro. Weitere größere Transaktionen 2016 waren der Verkauf des Saturn-Marktes an der Mönckebergstraße für 115 Millionen Euro an die RFR-Holding GmbH, die ihren Hauptsitz in New York hat. Das Unternehmen hat auch Objekte am Jungfernstieg und dem Neuen Wall gekauft, eine hohe Nachfrage bleibt bestehen.

Der Sprinkenhof ging für weit über 100 Millionen Euro an die Patrizia. Die Stadt erwarb den Standort des Verlages Gruner + Jahr am Baumwall. Das Medienunternehmen wird in der HafenCity ein neues Quartier beziehen, das noch errichtet wird. Die Stadt gibt den Kaufpreis nicht bekannt. Branchenschätzungen reichen von 80 bis 130 Millionen Euro. Noch fehlt aber Hamburg das internationale Flair bei den Immobiliengeschäften. “Nachdem ausländische Investoren 2015 mit einem Anteil von knapp 60 Prozent am Transaktionsvolumen deutlich stärker vertreten waren als nationale, stellten diese 2016 mit rund zwei Dritteln wieder die Mehrheit”, sagt Axel Steinbrinker, Geschäftsführer des Hamburger Maklers Grossmann & Berger.

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