Kategorie: Büro

Büroflächen in Hamburg: Der Fokus auf Gemeinschaftsbereiche

Die Arbeitswelt verändert sich rasant, und insbesondere in Hamburg zeigt sich ein klarer Trend: Büroflächen werden zunehmend umgestaltet, um den Gemeinschaftscharakter zu stärken. Traditionelle Büros, in denen Einzelbüros und geschlossene Arbeitsplätze dominierten, weichen modernen Arbeitsumgebungen, die Kollaboration und Interaktion in den Vordergrund stellen. Diese Entwicklung hat tiefgreifende Auswirkungen auf die Gestaltung von Büroflächen in der Hansestadt.

Die Rolle der Gemeinschaftsbereiche

In den letzten Jahren haben immer mehr Unternehmen und Bürobetreiber in Hamburg erkannt, wie wichtig Gemeinschaftsbereiche für die Produktivität und das Wohlbefinden der Mitarbeiter sind. Diese Räume bieten Platz für informelle Treffen, Pausen oder spontane Brainstorming-Sessions. Sie fördern den Austausch und das kreative Denken und tragen dazu bei, dass Mitarbeiter über Abteilungen hinweg besser vernetzt sind.

Hamburg, als wirtschaftliches Zentrum Norddeutschlands, beherbergt zahlreiche internationale Unternehmen, die zunehmend auf flexible und moderne Bürostrukturen setzen. Große Konzerne sowie Start-ups nutzen Gemeinschaftsbereiche, um ihren Mitarbeitern die Möglichkeit zu bieten, in lockerer Atmosphäre zusammenzuarbeiten und neue Ideen zu entwickeln. Coworking-Spaces und Business Center, wie etwa WeWork oder Mindspace in Hamburg, haben diesen Trend früh erkannt und bieten moderne Lösungen, bei denen offene und gemeinschaftliche Arbeitsbereiche zentraler Bestandteil sind.

Neue Arbeitswelten und ihre Auswirkungen

Der Wandel in der Bürowelt geht Hand in Hand mit dem Wandel der Arbeitskultur. Flexible Arbeitszeiten, Homeoffice und hybride Modelle erfordern ein Umdenken in der Gestaltung von Arbeitsplätzen. Mitarbeiter kommen heute nicht mehr ausschließlich ins Büro, um ihren Schreibtisch zu nutzen. Vielmehr schätzen sie die soziale Interaktion, den Austausch von Ideen und die Möglichkeit, sich mit Kollegen in kreativen Prozessen auszutauschen.

Dieser Bedarf an flexiblen und kommunikativen Arbeitsumgebungen hat in Hamburg dazu geführt, dass immer mehr Büroflächen Gemeinschaftsbereiche in den Fokus rücken. Unternehmen schaffen sogenannte „Third Places“ – Zonen zwischen Arbeit und Freizeit, in denen sich Mitarbeiter auf informelle Weise begegnen können. Diese Räume sind oft komfortabel gestaltet, mit Loungemöbeln, Kaffee-Ecken und ruhigen Bereichen für entspannte Gespräche oder Einzelarbeit.

Hamburg als Vorreiter im Bürodesign

Hamburg gilt in Deutschland als eine der Städte, die besonders früh auf den Wandel im Bürodesign reagiert haben. Zahlreiche neue Bürogebäude, insbesondere in Quartieren wie der HafenCity oder dem Kontorhausviertel, setzen auf offene Raumkonzepte und Gemeinschaftsbereiche. Diese Entwicklungen machen die Stadt zu einem attraktiven Standort für Unternehmen, die auf der Suche nach modernen Arbeitsplätzen sind.

Ein Paradebeispiel hierfür ist das Quartier Baakenhafen in der HafenCity, wo innovative Bürogebäude entstehen, die den Fokus auf flexible und kommunikative Arbeitswelten legen. Hier sind es nicht nur die Arbeitsräume selbst, sondern auch die umliegende Infrastruktur, die auf die Bedürfnisse moderner Arbeitnehmer ausgerichtet ist. Cafés, Fitnessstudios und Grünflächen bieten zusätzliche Möglichkeiten für Pausen und informellen Austausch, was sich positiv auf das Arbeitsklima auswirkt.

Vorteile für Unternehmen und Mitarbeiter

Die Fokussierung auf Gemeinschaftsbereiche bringt sowohl für Unternehmen als auch für Mitarbeiter zahlreiche Vorteile. Für Unternehmen bedeutet dies eine höhere Mitarbeiterzufriedenheit und -bindung. Eine moderne Arbeitsumgebung, in der sich die Angestellten wohlfühlen, kann die Produktivität steigern und das Betriebsklima verbessern. Zudem sind Unternehmen, die auf solche Konzepte setzen, attraktiv für Fachkräfte, die zunehmend nach flexiblen und inspirierenden Arbeitsplätzen suchen.

Für die Mitarbeiter bieten diese neuen Bürokonzepte nicht nur mehr Freiheit und Flexibilität, sondern auch eine verbesserte Work-Life-Balance. Gemeinschaftsbereiche schaffen Räume für Entspannung und fördern gleichzeitig die Zusammenarbeit und den Teamgeist. Die Möglichkeit, sich in lockerer Atmosphäre auszutauschen und gemeinsam an Projekten zu arbeiten, führt zu einer höheren Kreativität und Innovationskraft.

Fazit

Die Umgestaltung von Büroflächen hin zu mehr Gemeinschaftsbereichen ist in Hamburg klar erkennbar und spiegelt den Wandel in der Arbeitswelt wider. Flexibilität, Kommunikation und Wohlbefinden stehen im Vordergrund, und Unternehmen, die diesen Trend aufgreifen, profitieren von einer gesteigerten Mitarbeiterzufriedenheit und einem kreativeren Arbeitsumfeld. Hamburg zeigt, wie moderne Arbeitswelten aussehen können – mit offenen, flexiblen Bürokonzepten, die Raum für Zusammenarbeit und Austausch bieten.

vor 6 Jahren

Büros in Hamburg – Wenig Flächen, hohe Mieten

Büros in Hamburg sind begehrt, die Leerstandsquote sinkt in Hamburg auf 4,7 Prozent. Immer mehr große Investoren nehmen die Hansestadt ins Visier.

Für Mieter wird die Situation am Hamburger Büromarkt immer schwieriger: Die Leerstandsquote nehme stetig ab und die Mieten dürften weiter steigen, prognostiziert der Londoner Immobilien-Dienstleister Savills.

Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach passenden Flächen dürften die Spitzenmieten bis Jahresende um zwei Prozent auf etwa 26 Euro pro Quadratmeter zunehmen, sagt Niklas Guhlich, der bei Savills für den Hamburger Büromarkt zuständig ist. Auch die Durchschnittsmieten dürften gegenüber dem zweiten Quartal 2018 um zwei Prozent auf 15,20 Euro pro Quadratmeter ansteigen. Im Jahr 2008 habe die Durchschnittsmiete noch elf Prozent unter dem heutigen Wert gelegen.

Durch den zunehmenden Angebotsmangel in der Stadt war der Flächenumsatz nach Angaben von Savills in den vergangenen drei Monaten so niedrig wie seit drei Jahren nicht mehr. Lediglich 105.000 Quadratmeter Fläche konnten neu vermietet werden. Im gesamten ersten Halbjahr summierte sich der Flächenumsatz auf 211.700 Quadratmeter und lag damit um etwa 27 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum. „Der Rückgang ist vor allem im mangelnden Flächenangebot im Stadtzentrum begründet. So ging die Leerstandsquote hamburgweit auf 4,7 Prozent zurück“, sagt Guhlich,

Büros in Hamburg – Immer mehr Investments

Während auf dem Markt für Bürovermietung Flaute herrscht, boomt der Verkauf ganzer Geschäftshäuser und anderer Gewerbeimmobilien. Die Aussicht auf hohe Renditen lockt offenbar immer mehr große Investoren in die Hansestadt. So wurde auf dem Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 2,3 Milliarden Euro im zweiten Quartal ein Plus von gut 61 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erzielt. Hierzu trug unter anderem der Verkauf des Springer Quartiers für rund 400 Millionen Euro bei.

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vor 6 Jahren

Büros werden knapp – und teurer

In den Innenstadtlagen sind Büroimmobilien nicht mehr zu haben – Büros werden knapp. Die Preise erreichen neue Spitzenwerte.

Der Berliner Büromarkt brummt – und das ist noch diplomatisch ausgedrückt. Seit 2015 wird jährlich ein neuer Rekordumsatz vermeldet. Was mit einem Vermietungsvolumen von 847.000 Quadratmeter vor zwei Jahren begann und schon damals als kaum zu toppen galt, fand seine Steigerung 2016 und gipfelte vorerst in 940.000 Quadratmeter vermieteter Fläche im Jahr 2017. Die Analysten der Berliner Sparkasse schreiben in ihrem aktuellen Marktbericht über Bürohäuser sogar von 1,01 Millionen Quadratmeter Mietflächen für gewerblichen Raum. Die Nachfrage ist und bleibt weiterhin hoch. Zumal das vergangene Jahr von Großvermietungen geprägt war – allein zwei Anmietungen von Zalando bezifferten sich in der Summe auf 90.000 Quadratmeter.

Vor allem den expansionsbereiten Unternehmen beginnt der Schuh zu drücken beziehungsweise die Zeit davon zu laufen, denn der Büroleerstand in Berlin ist auf rund 450.000 Quadratmeter beziehungsweise die Leerstandsquote auf 2,4 Prozent gesunken. Eine weitere Anmietung durch Zalando über 35.000 Quadratmeter scheiterte zu Jahresbeginn 2018. Wohl dem, der sich frühzeitig um seine neuen Büroflächen kümmert und einen längerfristigen Planungshorizont hat, denn der Vorteil liegt aktuell ganz klar bei den Vermietern.

Büros werden knapp – Berlin zieht mit Paris und London gleich

Mit Blick auf den lokalen Markt sind traurige Rekorde zu verzeichnen. „In beliebten Büro-Teilmarktlagen wie beispielsweise Mitte, Europacity und Kreuzberg sind mit unter 0,5 Prozent faktisch keine Flächen mehr verfügbar“, heißt es in der erwähnten Sparkassen-Analyse.

Berlin zieht mittlerweile als Investmentstandort mit europäischen Metropolen wie London oder Paris gleich, Büros werden knapp. Die immobilienwirtschaftliche Top-Bewertung Berlins im internationalen Maßstab belegt zum Beispiel die aktuelle renommierte pwc- und ULI-Studie „Emerging Trends“, die auf der Befragung von 800 europäischen Immobilien-Professionals basiert. Berlin hält hier im Hinblick auf die Gesamtperformance die eindeutige Top-Position und lässt andere große europäische Metropolen, wie zum Beispiel Paris (Rang 6) oder London (primär durch den Brexit nur noch Rang 31) weit hinter sich.

„Ein steigender Flächenbedarf gehört zu einer wachsenden Wirtschaft einfach dazu“, sagt im Tagesspiegel-Gespräch Chris Bell, Managing Director für Europa bei Knight Frank, einem weltweit tätigen Immobilienberatungsunternehmen. In Berlin laufe eigentlich nichts verkehrt, sagt Bell. Aber: „Das Entscheidende ist, Flächen für Investoren und für Mieter bereitzustellen, und es ist positiv, wenn es wieder spekulative Entwicklungen gibt.

Wir sprechen immer von Zyklen: Es braucht eine Weile, um die richtige Location für eine Entwicklung zu finden, um den Planungs- und Entwicklungsprozess anzuschieben.“ So etwas passiert eben nicht auf Knopfdruck. Die Entwicklung neuer Immobilien sei etwas anderes als einen Sharedeal zu machen – sich also an einer bestehenden Entwicklung zu beteiligen. Die große Nachfrage nach Büroflächen und Gewerbeimmobilien gebe es aber jetzt, betont Bell: „Wenn man heute beginnt, hätte man vielleicht in drei Jahren ein Gebäude, dessen Fundamente gerade erst stehen.“

Mehr spekulative Büroprojekte

Immerhin gibt es mehr spekulative Büroimmobilienentwicklungen in der Hauptstadt – von Banken finanzierte Investments also, die noch nicht vom Geschoss A bis zum Geschoss Z durch Vorverträge abgesichert sind.

Doch Vorsicht ist geboten, sagt Marcus Buder, Direktor des Geschäftsbereiches Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse: „Wir finanzieren durchaus auch ohne Vorvermietung, weil wir glauben, dass eine Büroimmobilie in der richtigen Lage auch in kurzer Zeit vermietet werden kann. Bei Hochhäusern wollen wir aber schon gerne einen Vorvertrag sehen – mindestens für Teile der entstehenden Fläche.“

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vor 7 Jahren

Anlegers Liebling – Büroimmobilien

Der Jahresauftakt am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt war auch im ersten Quartal 2018 wieder viel versprechend: Je nach Studie wurden zwischen 11,8 (Colliers) und 12,3 Milliarden Euro (JLL) umgesetzt, Anlegers Liebling? Büroimmobilien. CBRE kommt auf 12,1 Milliarden Euro. Damit hält sich das Transaktionsvolumen in etwa die Waage mit dem Rekordergebnis des Vorjahres. An erster Stelle in der Investorengunst standen Büros – vor allem an den Top-7-Standorten – mit einen Anteil von rund 50 Prozent am gesamten Umsatz.

Acht der zehn größten Deals waren Einzeldeals von Bürohäusern

Das an den Top 7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart insgesamt allokierte Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien erhöhte sich im ersten Quartal 2018 nach Angaben von CBRE um 44 Prozent auf knapp 7,9 Milliarden Euro. JLL ist großzügiger: Laut dieser Studie entfielen bis Ende März 2018 rund 8,6 Milliarden Euro auf die sieben Investment-Hochburgen (plus 47 Prozent gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres).

Durch großvolumige Transaktionen insbesondere im Bürosegment lag laut CBRE der Anteil dieser Assetklasse mit 75 Prozent am Gesamtvolumen (JLL: 70 Prozent) der Top 7-Standorte deutlich über dem gesamtdeutschen Wert. Alleine acht der zehn größten Transaktionen waren laut CBRE Einzeltransaktionen von Bürohäusern in Frankfurt, Hamburg und München. Auch Düsseldorf und Stuttgart verzeichneten höhere Transaktionsvolumina als im ersten Quartal des Vorjahres, während CBRE in Berlin und Köln Rückgänge registrierte. Colliers kommt auf einen Marktanteil von nur 52 Prozent.

Laut JLL war München mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro (plus 48 Prozent) Top-Investment-Destination. Es folgten Frankfurt (plus 73 Prozent; 1,56 Milliarden Euro) und Berlin (plus drei Prozent; 1,5 Milliarden Euro) sowie Hamburg mit 1,4 Milliarden Euro (plus 135 Prozent). Doppelt so hoch lag der prozentuale Jahreszuwachs in Stuttgart mit einem Transaktionsvolumen von knapp 700 Millionen Euro (Platz vier). Düsseldorf wurde mit 650 Millionen Euro auf Platz fünf verwiesen.

Auch laut Colliers fiel München mit einem Umsatz von 2,3 Milliarden Euro besonders ins Gewicht. Frankfurt mit 1,4 Milliarden Euro und Hamburg mit 1,2 Milliarden Euro folgen demnach erst mit Abstand auf den Plätzen zwei und drei. Mit knapp 1,1 Milliarden Euro blieb der Start in das Jahr in Berlin hinter dem Vorjahresvolumen zurück. Stuttgart erzielte ein Transaktionsvolumen von 540 Millionen Euro, Düsseldorf rund 400 Millionen Umsatz und Köln 350 Millionen Euro.

Anlegers Liebling – Angespannte Produktverfügbarkeit an den Top-Standorten

An zweiter Stelle standen nach Angaben von CBRE Lager- und Logistikimmobilien mit 1,8 Milliarden Euro (Anteil von 15 Prozent), das ist ein Plus von rund 31 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Einzelhandelsimmobilien belegten demnach den dritten Platz mit knapp 1,6 Milliarden Euro (Anteil von nur noch 13 Prozent). Grund ist CBRE zufolge der Produktmangel an den Topstandorten. Colliers kommt auf einen Marktanteil von 22 Prozent bei Logistikimmobilien.

Laut der Analyse von JLL war das Transaktionsergebnis bei Einzelhandelsimmobilien zwar signifikant reduziert, kam jedoch mit einem Anteil von 14 noch immer auf Platz zwei (mit nur zwei Transaktionen von mehr als 100 Millionen Euro). Bei Logistikimmobilien habe auch 2018 eine angespannte Produktverfügbarkeit ein noch höheres Volumen verhindert: Knapp 1,5 Milliarden Euro (zwölf Prozent des Transaktionsvolumens) wurden JLL zufolge von Januar bis März in diese Assetklasse investiert. Anlegers Liebling bleiben also Büroimmobilien.

Renditekompression setzt sich selektiv fort

Für erstklassige Büroimmobilien in den Bestlagen der Top 7-Investmentmärkte lag die Nettoanfangsrendite laut CBRE mit 3,26 Prozent leicht unter dem Vorquartalswert (3,28 Prozent). Einen Rückgang registrierte CBRE in den peripheren Lagen Hamburgs (minus zehn Basispunkte) und Münchens (minus 25 Basispunkte). Auch laut JLL lag die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg Ende März 2018 bei 3,26 Prozent. Lediglich in München habe sich die Spitzenrendite im aktuellen Zeitraum um zehn Basispunkte auf jetzt 3,2 Prozent reduziert.

Anlegers Liebling – Büroimmobilien. Aber auch Colliers zufolge hat sich die Renditekompression in den sieben Top-Investmentzentren angesichts des bereits erreichten hohen Preisniveaus nur noch vereinzelt fortgesetzt. In Köln sind die Bürospitzenrenditen demnach auf vier Prozent gesunken und stehen damit weiter am oberen Ende der Skala. In einer auf 80 Basispunkte zusammengeschrumpften Spanne folgen laut Colliers Stuttgart mit 3,8 Prozent und Düsseldorf mit 3,5 Prozent. Frankfurt und Hamburg mit jeweils 3,3 Prozent sowie München und Berlin mit 3,2 Prozent weisen demnach die niedrigsten Spitzenrenditen aus.

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vor 7 Jahren

Erst Wohnungen, jetzt Büros – Knappheit in Hamburg

Knappheit in Hamburg, die Städte treiben vor allem den Bau von Wohngebäuden voran. Doch auch immer mehr Unternehmen suchen verzweifelt nach einem neuen Zuhause.

In den vergangenen Jahren gab es mit Blick auf den Immobilienmarkt vor allem ein Thema: die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren und die damit verbundenen rasanten Miet- und Kaufpreissteigerungen. Dieses Problem ist noch lange nicht gelöst, da kündigt sich schon das nächste an: Denn auch Büroflächen werden in den Städten ein zunehmend knappes Gut – was insbesondere Unternehmen, die eigentlich gerne wachsen würden, vor Herausforderungen stellt.

In München, Stuttgart und Berlin gibt es quasi keinerlei Leerstand mehr, warnt der Rat der Immobilienweisen in seinem kürzlich veröffentlichten Frühjahrsgutachten, die Knappheit in Hamburg steigt ebenfalls. Immer wieder machen besonders in der Hauptstadt Berichte von Start-ups die Runde, die nach einer neuen Finanzierungsrunde gerne jede Menge neue Mitarbeiter einstellen würden, aber nicht wissen, wo sie diese unterbringen sollen, weil schon die bestehende Mannschaft dicht an dicht sitzt. Ein ähnliches Phänomen könnte sich als nächstes in Köln und Hamburg abzeichnen, wo der Leerstand mit Werten um 4 Prozent auch nur noch knapp über der Grenze zur Vollvermietung – 3 Prozent – liegt.

Nach Meinung von Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), wird der Büromangel in der Öffentlichkeit bisher weithin unterschätzt. Er warnt: „Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Gewerbeimmobilien ist viel größer als die der Wohnimmobilien.“ Denn wenn Unternehmen sich nicht mehr räumlich vergrößern können, werden sie sich damit zurückhalten, neue Mitarbeiter einzustellen – selbst wenn die Auftragslage dies eigentlich erlauben würde. Die Folge: weniger Umsatz- und damit auch weniger Wirtschaftswachstum insgesamt.

Schnelle Lösung nicht in Sicht

Dem Frühjahrsgutachten zufolge sind die Mieten im Bürosegment auch 2017 wieder gestiegen, zum mittlerweile siebten Mal in Folge. In den sogenannten A-Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – lag der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmieten Ende vergangenen Jahres bei rund 29 Euro je Quadratmeter Bürofläche. Im Vergleich zum Vorjahr war dies ein Anstieg von 4,8 Prozent, gegenüber 2015 beläuft sich das Plus sogar auf 12 Prozent.

„Absolute Outperformer“ waren demnach Stuttgart, Frankfurt und Berlin. In Stuttgart stieg die durchschnittliche Spitzenmiete um 8,6 Prozent auf 21,40 Euro je Quadratmeter, in Frankfurt ging es 8,5 Prozent auf 38,50 Euro je Quadratmeter nach oben. Verantwortlich dafür seien mehrere große und hochpreisige Vermietungen in Neubauten gegen Ende des Jahres gewesen, heißt es. Das stärkste Wachstum der vergangenen Jahre verzeichnete allerdings der Berliner Büromarkt. Zwar stiegen die Mieten dort 2017 nur um 7,1 Prozent und damit weniger als in Frankfurt und Stuttgart. Seit dem Jahr 2015 allerdings betrug der Zuwachs stolze 25 Prozent. Die Spitzenmiete in Berlin lag zuletzt bei 30 Euro je Quadratmeter und damit hinter Frankfurt und München deutschlandweit auf Rang drei. In München gab es nur leichte Zuwächse: plus 3,7 Prozent auf 36 Euro je Quadratmeter. Und in Hamburg (26,50 Euro) und Köln (21 Euro) blieben die Quadratmeterpreise sogar annähernd stabil.

Knappheit in Hamburg

Eine schnelle Beseitigung des Engpasses ist nicht in Sicht, denn die Fertigstellungszahlen sind zuletzt nicht gestiegen, sondern vielmehr deutlich gesunken. Nur 1,6 Millionen Quadratmeter Neubaufläche wurden in den 127 Büromärkten in Deutschland im vergangenen Jahr fertiggestellt. Das entspricht gegenüber dem Vorjahr einem Rückgang von 16,5 Prozent. „Wo sollen wir all die Zalandos unterbringen?“, fragt Andreas Schulten, Vorstand des Analysehauses Bulwiengesa. Er appelliert an die Politik, ihren Fokus nicht mehr nur auf die Wohnimmobilien zu legen, sondern ihn entsprechend zu erweitern – wohlwissend, dass dies auf einen „Nutzungskonflikt“ hinausläuft: Soll man auf einer freien Fläche lieber Wohnungen oder doch Büros brauen?

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