Der Jahresauftakt am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt war auch im ersten Quartal 2018 wieder viel versprechend: Je nach Studie wurden zwischen 11,8 (Colliers) und 12,3 Milliarden Euro (JLL) umgesetzt, Anlegers Liebling? Büroimmobilien. CBRE kommt auf 12,1 Milliarden Euro. Damit hält sich das Transaktionsvolumen in etwa die Waage mit dem Rekordergebnis des Vorjahres. An erster Stelle in der Investorengunst standen Büros – vor allem an den Top-7-Standorten – mit einen Anteil von rund 50 Prozent am gesamten Umsatz.

Acht der zehn größten Deals waren Einzeldeals von Bürohäusern

Das an den Top 7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart insgesamt allokierte Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien erhöhte sich im ersten Quartal 2018 nach Angaben von CBRE um 44 Prozent auf knapp 7,9 Milliarden Euro. JLL ist großzügiger: Laut dieser Studie entfielen bis Ende März 2018 rund 8,6 Milliarden Euro auf die sieben Investment-Hochburgen (plus 47 Prozent gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres).

Durch großvolumige Transaktionen insbesondere im Bürosegment lag laut CBRE der Anteil dieser Assetklasse mit 75 Prozent am Gesamtvolumen (JLL: 70 Prozent) der Top 7-Standorte deutlich über dem gesamtdeutschen Wert. Alleine acht der zehn größten Transaktionen waren laut CBRE Einzeltransaktionen von Bürohäusern in Frankfurt, Hamburg und München. Auch Düsseldorf und Stuttgart verzeichneten höhere Transaktionsvolumina als im ersten Quartal des Vorjahres, während CBRE in Berlin und Köln Rückgänge registrierte. Colliers kommt auf einen Marktanteil von nur 52 Prozent.

Laut JLL war München mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro (plus 48 Prozent) Top-Investment-Destination. Es folgten Frankfurt (plus 73 Prozent; 1,56 Milliarden Euro) und Berlin (plus drei Prozent; 1,5 Milliarden Euro) sowie Hamburg mit 1,4 Milliarden Euro (plus 135 Prozent). Doppelt so hoch lag der prozentuale Jahreszuwachs in Stuttgart mit einem Transaktionsvolumen von knapp 700 Millionen Euro (Platz vier). Düsseldorf wurde mit 650 Millionen Euro auf Platz fünf verwiesen.

Auch laut Colliers fiel München mit einem Umsatz von 2,3 Milliarden Euro besonders ins Gewicht. Frankfurt mit 1,4 Milliarden Euro und Hamburg mit 1,2 Milliarden Euro folgen demnach erst mit Abstand auf den Plätzen zwei und drei. Mit knapp 1,1 Milliarden Euro blieb der Start in das Jahr in Berlin hinter dem Vorjahresvolumen zurück. Stuttgart erzielte ein Transaktionsvolumen von 540 Millionen Euro, Düsseldorf rund 400 Millionen Umsatz und Köln 350 Millionen Euro.

Anlegers Liebling – Angespannte Produktverfügbarkeit an den Top-Standorten

An zweiter Stelle standen nach Angaben von CBRE Lager- und Logistikimmobilien mit 1,8 Milliarden Euro (Anteil von 15 Prozent), das ist ein Plus von rund 31 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Einzelhandelsimmobilien belegten demnach den dritten Platz mit knapp 1,6 Milliarden Euro (Anteil von nur noch 13 Prozent). Grund ist CBRE zufolge der Produktmangel an den Topstandorten. Colliers kommt auf einen Marktanteil von 22 Prozent bei Logistikimmobilien.

Laut der Analyse von JLL war das Transaktionsergebnis bei Einzelhandelsimmobilien zwar signifikant reduziert, kam jedoch mit einem Anteil von 14 noch immer auf Platz zwei (mit nur zwei Transaktionen von mehr als 100 Millionen Euro). Bei Logistikimmobilien habe auch 2018 eine angespannte Produktverfügbarkeit ein noch höheres Volumen verhindert: Knapp 1,5 Milliarden Euro (zwölf Prozent des Transaktionsvolumens) wurden JLL zufolge von Januar bis März in diese Assetklasse investiert. Anlegers Liebling bleiben also Büroimmobilien.

Renditekompression setzt sich selektiv fort

Für erstklassige Büroimmobilien in den Bestlagen der Top 7-Investmentmärkte lag die Nettoanfangsrendite laut CBRE mit 3,26 Prozent leicht unter dem Vorquartalswert (3,28 Prozent). Einen Rückgang registrierte CBRE in den peripheren Lagen Hamburgs (minus zehn Basispunkte) und Münchens (minus 25 Basispunkte). Auch laut JLL lag die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg Ende März 2018 bei 3,26 Prozent. Lediglich in München habe sich die Spitzenrendite im aktuellen Zeitraum um zehn Basispunkte auf jetzt 3,2 Prozent reduziert.

Anlegers Liebling – Büroimmobilien. Aber auch Colliers zufolge hat sich die Renditekompression in den sieben Top-Investmentzentren angesichts des bereits erreichten hohen Preisniveaus nur noch vereinzelt fortgesetzt. In Köln sind die Bürospitzenrenditen demnach auf vier Prozent gesunken und stehen damit weiter am oberen Ende der Skala. In einer auf 80 Basispunkte zusammengeschrumpften Spanne folgen laut Colliers Stuttgart mit 3,8 Prozent und Düsseldorf mit 3,5 Prozent. Frankfurt und Hamburg mit jeweils 3,3 Prozent sowie München und Berlin mit 3,2 Prozent weisen demnach die niedrigsten Spitzenrenditen aus.

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