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Monat: April 2018

Anlegers Liebling - Büroimmobilien

Anlegers Liebling – Büroimmobilien

Der Jahresauftakt am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt war auch im ersten Quartal 2018 wieder viel versprechend: Je nach Studie wurden zwischen 11,8 (Colliers) und 12,3 Milliarden Euro (JLL) umgesetzt, Anlegers Liebling? Büroimmobilien. CBRE kommt auf 12,1 Milliarden Euro. Damit hält sich das Transaktionsvolumen in etwa die Waage mit dem Rekordergebnis des Vorjahres. An erster Stelle in der Investorengunst standen Büros – vor allem an den Top-7-Standorten – mit einen Anteil von rund 50 Prozent am gesamten Umsatz.

Acht der zehn größten Deals waren Einzeldeals von Bürohäusern

Das an den Top 7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart insgesamt allokierte Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien erhöhte sich im ersten Quartal 2018 nach Angaben von CBRE um 44 Prozent auf knapp 7,9 Milliarden Euro. JLL ist großzügiger: Laut dieser Studie entfielen bis Ende März 2018 rund 8,6 Milliarden Euro auf die sieben Investment-Hochburgen (plus 47 Prozent gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres).

Durch großvolumige Transaktionen insbesondere im Bürosegment lag laut CBRE der Anteil dieser Assetklasse mit 75 Prozent am Gesamtvolumen (JLL: 70 Prozent) der Top 7-Standorte deutlich über dem gesamtdeutschen Wert. Alleine acht der zehn größten Transaktionen waren laut CBRE Einzeltransaktionen von Bürohäusern in Frankfurt, Hamburg und München. Auch Düsseldorf und Stuttgart verzeichneten höhere Transaktionsvolumina als im ersten Quartal des Vorjahres, während CBRE in Berlin und Köln Rückgänge registrierte. Colliers kommt auf einen Marktanteil von nur 52 Prozent.

Laut JLL war München mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro (plus 48 Prozent) Top-Investment-Destination. Es folgten Frankfurt (plus 73 Prozent; 1,56 Milliarden Euro) und Berlin (plus drei Prozent; 1,5 Milliarden Euro) sowie Hamburg mit 1,4 Milliarden Euro (plus 135 Prozent). Doppelt so hoch lag der prozentuale Jahreszuwachs in Stuttgart mit einem Transaktionsvolumen von knapp 700 Millionen Euro (Platz vier). Düsseldorf wurde mit 650 Millionen Euro auf Platz fünf verwiesen.

Auch laut Colliers fiel München mit einem Umsatz von 2,3 Milliarden Euro besonders ins Gewicht. Frankfurt mit 1,4 Milliarden Euro und Hamburg mit 1,2 Milliarden Euro folgen demnach erst mit Abstand auf den Plätzen zwei und drei. Mit knapp 1,1 Milliarden Euro blieb der Start in das Jahr in Berlin hinter dem Vorjahresvolumen zurück. Stuttgart erzielte ein Transaktionsvolumen von 540 Millionen Euro, Düsseldorf rund 400 Millionen Umsatz und Köln 350 Millionen Euro.

Anlegers Liebling – Angespannte Produktverfügbarkeit an den Top-Standorten

An zweiter Stelle standen nach Angaben von CBRE Lager- und Logistikimmobilien mit 1,8 Milliarden Euro (Anteil von 15 Prozent), das ist ein Plus von rund 31 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Einzelhandelsimmobilien belegten demnach den dritten Platz mit knapp 1,6 Milliarden Euro (Anteil von nur noch 13 Prozent). Grund ist CBRE zufolge der Produktmangel an den Topstandorten. Colliers kommt auf einen Marktanteil von 22 Prozent bei Logistikimmobilien.

Laut der Analyse von JLL war das Transaktionsergebnis bei Einzelhandelsimmobilien zwar signifikant reduziert, kam jedoch mit einem Anteil von 14 noch immer auf Platz zwei (mit nur zwei Transaktionen von mehr als 100 Millionen Euro). Bei Logistikimmobilien habe auch 2018 eine angespannte Produktverfügbarkeit ein noch höheres Volumen verhindert: Knapp 1,5 Milliarden Euro (zwölf Prozent des Transaktionsvolumens) wurden JLL zufolge von Januar bis März in diese Assetklasse investiert. Anlegers Liebling bleiben also Büroimmobilien.

Renditekompression setzt sich selektiv fort

Für erstklassige Büroimmobilien in den Bestlagen der Top 7-Investmentmärkte lag die Nettoanfangsrendite laut CBRE mit 3,26 Prozent leicht unter dem Vorquartalswert (3,28 Prozent). Einen Rückgang registrierte CBRE in den peripheren Lagen Hamburgs (minus zehn Basispunkte) und Münchens (minus 25 Basispunkte). Auch laut JLL lag die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg Ende März 2018 bei 3,26 Prozent. Lediglich in München habe sich die Spitzenrendite im aktuellen Zeitraum um zehn Basispunkte auf jetzt 3,2 Prozent reduziert.

Anlegers Liebling – Büroimmobilien. Aber auch Colliers zufolge hat sich die Renditekompression in den sieben Top-Investmentzentren angesichts des bereits erreichten hohen Preisniveaus nur noch vereinzelt fortgesetzt. In Köln sind die Bürospitzenrenditen demnach auf vier Prozent gesunken und stehen damit weiter am oberen Ende der Skala. In einer auf 80 Basispunkte zusammengeschrumpften Spanne folgen laut Colliers Stuttgart mit 3,8 Prozent und Düsseldorf mit 3,5 Prozent. Frankfurt und Hamburg mit jeweils 3,3 Prozent sowie München und Berlin mit 3,2 Prozent weisen demnach die niedrigsten Spitzenrenditen aus.

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Laden-Leerstand

Laden-Leerstand – Was Hamburg zu tun hat

Der Laden-Leerstand nimmt zu: Lassen Eigentümer ihre Gewerbeimmobilien jahrelang unvermietet, haben Behörden kaum eine Handhabe – zum Ärger der Nachbarn.

Bis vor einigen Jahren konnten Passanten zumindest noch durch die trüben Schaufenster ins Innere der ehemaligen Weinhandlung Clausen blicken. Dann wurden die Scheiben mit Packpapier beklebt. Ein Maklerschild, das anfangs noch am Laden hing, wurde entfernt. Seitdem hat sich nicht viel verändert an dem Geschäft in der Papenhuder Straße. Außer, dass die Farbe immer weiter von den maroden Fensterrahmen abblättert und die Risse im Mauerwerk größer werden. Seit zwölf Jahren lässt die Eigentümerfamilie Landschulze, die wegen leer stehender Wohnungen schon oft im Fokus stand, den Laden in attraktiver Uhlenhorster Lage leer stehen.

Auch in anderen Teilen Hamburgs stören verwaiste Läden das Straßenbild: In einem schicken Neubau an der Talstraße auf St. Pauli wartet die Gewerbefläche im Erdgeschoss seit der Fertigstellung 2013 auf einen Mieter. Am Eppendorfer Weg steht ein Laden seit vielen Jahren leer. Und auch an der Kaiser-Wilhelm-Straße in der Neustadt sind viele Geschäfte seit Langem geschlossen.

Laden-Leerstand ist unerklärlich

Heiner Schote von der Handelskammer bedauert das. “Leer stehende Ladenlokale vermitteln immer ein schlechtes Bild von der Straße.” Generell beobachte die Kammer, dass sich die Einzelhandels-Kerngebiete verkleinerten – so würden viele Einkaufsstraßen an den Rändern “ausfransen”. “An den weniger attraktiven Enden der Einkaufsmeile ist es schwierig, Läden neu zu vermieten. Oft lassen sich dort dann Versicherungsunternehmen oder Afroshops nieder, und manchmal findet sich gar kein Mieter”, so Schote. Bei der Papenhuder Straße könne er sich solche Schwierigkeiten nicht vorstellen: Sie liege mitten in einem Wohngebiet mit guter Kaufkraft. Umso unerklärlicher sei der lange Leerstand der Weinhandlung.

Tatsächlich erzählen benachbarte Gewerbetreibende von Interessenten, die aber vor dem schlechten Zustand des Ladens und den hohen Mietvorstellungen der Eigentümer zurückgeschreckt seien. Dem Vorsitzenden der CDU Uhlenhorst Hohenfelde ist das unvermietete Geschäft ein Dorn im Auge. “Dass dieser Laden über einen so langen Zeitraum leer steht, ist nicht zu akzeptieren. Die Spezialisten und Juristen aus dem Bezirksamt müssen sich Maßnahmen überlegen, mit denen sie dagegen vorgehen können”, sagt Matthias Lischke. Die Papenhuder Straße benötige einen lebendigen Mix, um als Einkaufsstraße attraktiv zu bleiben.

Landschulze reagiert nichtauf Laden-Leerstand

Auch Agnieszka Beck, die seit fünf Jahren die Textilreinigung Lange nebenan betreibt, ist verärgert über den verlotterten Laden, an dem sie, ihre Kunden und Mitarbeiter täglich vorbeimüssen. “Wir Gewerbetreibenden bemühen uns schließlich alle, dass es in unserer Straße vernünftig aussieht.”

Das Immobilienunternehmen Landschulze hat auf Anfrage nicht reagiert – nichts Neues in dem Unternehmen, das nach dem Tod des Gründers Ernst August Landschulze, den Medien schon als “stursten Vermieter Hamburgs” bezeichnet hatten, von dessen Kindern weitergeführt wird. In etlichen ihrer Immobilien stehen und standen Wohnungen in nachgefragten Lagen über Jahre unvermietet leer – wurden aber zuvor teuer und sehr aufwendig saniert. Traurige Berühmtheit erlangte das “Geisterhaus” an der Ecke Julius-straße/Schulterblatt, in dem seit 2008 mehrere Wohnungen nicht belegt sind. Weil mal eine inseriert, mal eine andere saniert wurde, waren dem Bezirk jedoch bislang die Hände gebunden.

Angeblich wird saniert – davon ist nichts zu sehen

Während das seit 1982 geltende Wohnraumschutzgesetz ein Eingreifen ermöglicht, sobald der Wohnungseigentümer länger als drei Monate weder Sanierungs- noch Vermietungsabsicht erkennen lässt, gibt es das bei Leerstand von Geschäften, Büros oder Gewerbeflächen nicht. “Dem Bezirksamt steht kein Instrumentarium zur Verfügung, um gegen den Leerstand von Gewerbe vorzugehen”, sagt Jan-Peter Uentz-Kahn, Sprecher von Hamburg-Nord. Im Falle der leer stehenden Weinhandlung sei lediglich der Eigentümer bekannt. Der habe erklärt, dass er das Gebäude gegenwärtig saniere. Davon ist allerdings nichts zu sehen. Eine Nachbarin beschreibt zwar, dass sie im Inneren Zementsäcke und Werkzeug gesehen habe, vermutet aber eher, dass diese dort gelagert werden. Der Laden-Leerstand muss also bekämpft werden.

Noch ist also völlig offen, wie lange die ehemalige Weinhandlung noch der Schandfleck der Papenhuder Straße sein wird. Um grundsätzlich zu vermeiden, dass unvermietete Geschäfte das Straßenbild beeinträchtigen, rät Heiner Schote Händlern und Grundeigen­tümern, sich regelmäßig auszutauschen. “Dann kann man bei einem bevorstehenden Auszug frühzeitig reagieren, kann gezielt Einzelhändler oder Gastronomen ansprechen, die als Mieter infrage kommen; oder man kann das verlassene Geschäft beispielsweise durch Bilder oder Beleuchtung beleben.”

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