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Monat: März 2018

Knappheit in Hamburg

Erst Wohnungen, jetzt Büros – Knappheit in Hamburg

Knappheit in Hamburg, die Städte treiben vor allem den Bau von Wohngebäuden voran. Doch auch immer mehr Unternehmen suchen verzweifelt nach einem neuen Zuhause.

In den vergangenen Jahren gab es mit Blick auf den Immobilienmarkt vor allem ein Thema: die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren und die damit verbundenen rasanten Miet- und Kaufpreissteigerungen. Dieses Problem ist noch lange nicht gelöst, da kündigt sich schon das nächste an: Denn auch Büroflächen werden in den Städten ein zunehmend knappes Gut – was insbesondere Unternehmen, die eigentlich gerne wachsen würden, vor Herausforderungen stellt.

In München, Stuttgart und Berlin gibt es quasi keinerlei Leerstand mehr, warnt der Rat der Immobilienweisen in seinem kürzlich veröffentlichten Frühjahrsgutachten, die Knappheit in Hamburg steigt ebenfalls. Immer wieder machen besonders in der Hauptstadt Berichte von Start-ups die Runde, die nach einer neuen Finanzierungsrunde gerne jede Menge neue Mitarbeiter einstellen würden, aber nicht wissen, wo sie diese unterbringen sollen, weil schon die bestehende Mannschaft dicht an dicht sitzt. Ein ähnliches Phänomen könnte sich als nächstes in Köln und Hamburg abzeichnen, wo der Leerstand mit Werten um 4 Prozent auch nur noch knapp über der Grenze zur Vollvermietung – 3 Prozent – liegt.

Nach Meinung von Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), wird der Büromangel in der Öffentlichkeit bisher weithin unterschätzt. Er warnt: „Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Gewerbeimmobilien ist viel größer als die der Wohnimmobilien.“ Denn wenn Unternehmen sich nicht mehr räumlich vergrößern können, werden sie sich damit zurückhalten, neue Mitarbeiter einzustellen – selbst wenn die Auftragslage dies eigentlich erlauben würde. Die Folge: weniger Umsatz- und damit auch weniger Wirtschaftswachstum insgesamt.

Schnelle Lösung nicht in Sicht

Dem Frühjahrsgutachten zufolge sind die Mieten im Bürosegment auch 2017 wieder gestiegen, zum mittlerweile siebten Mal in Folge. In den sogenannten A-Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – lag der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmieten Ende vergangenen Jahres bei rund 29 Euro je Quadratmeter Bürofläche. Im Vergleich zum Vorjahr war dies ein Anstieg von 4,8 Prozent, gegenüber 2015 beläuft sich das Plus sogar auf 12 Prozent.

„Absolute Outperformer“ waren demnach Stuttgart, Frankfurt und Berlin. In Stuttgart stieg die durchschnittliche Spitzenmiete um 8,6 Prozent auf 21,40 Euro je Quadratmeter, in Frankfurt ging es 8,5 Prozent auf 38,50 Euro je Quadratmeter nach oben. Verantwortlich dafür seien mehrere große und hochpreisige Vermietungen in Neubauten gegen Ende des Jahres gewesen, heißt es. Das stärkste Wachstum der vergangenen Jahre verzeichnete allerdings der Berliner Büromarkt. Zwar stiegen die Mieten dort 2017 nur um 7,1 Prozent und damit weniger als in Frankfurt und Stuttgart. Seit dem Jahr 2015 allerdings betrug der Zuwachs stolze 25 Prozent. Die Spitzenmiete in Berlin lag zuletzt bei 30 Euro je Quadratmeter und damit hinter Frankfurt und München deutschlandweit auf Rang drei. In München gab es nur leichte Zuwächse: plus 3,7 Prozent auf 36 Euro je Quadratmeter. Und in Hamburg (26,50 Euro) und Köln (21 Euro) blieben die Quadratmeterpreise sogar annähernd stabil.

Knappheit in Hamburg

Eine schnelle Beseitigung des Engpasses ist nicht in Sicht, denn die Fertigstellungszahlen sind zuletzt nicht gestiegen, sondern vielmehr deutlich gesunken. Nur 1,6 Millionen Quadratmeter Neubaufläche wurden in den 127 Büromärkten in Deutschland im vergangenen Jahr fertiggestellt. Das entspricht gegenüber dem Vorjahr einem Rückgang von 16,5 Prozent. „Wo sollen wir all die Zalandos unterbringen?“, fragt Andreas Schulten, Vorstand des Analysehauses Bulwiengesa. Er appelliert an die Politik, ihren Fokus nicht mehr nur auf die Wohnimmobilien zu legen, sondern ihn entsprechend zu erweitern – wohlwissend, dass dies auf einen „Nutzungskonflikt“ hinausläuft: Soll man auf einer freien Fläche lieber Wohnungen oder doch Büros brauen?

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Springer Quartier

400 Mio. Euro Verkauf – Springer Quartier

Das Springer Quartier in der Hamburger Neustadt ist für rund 400 Mio. Euro als Forward-Sale an ein Konsortium berufsständischer Versorgungswerke verkauft worden. Das ist die bis dato größte Einzeltransaktion am Hamburger Immobilienmarkt. Das Projekt mit 45.000 qm Büro-, Gastronomie- und Wohnfläche wird von einem Joint Venture des Entwicklers Momeni mit Black Horse bis 2020 realisiert.

Für rund 400 Mio. Euro haben der Hamburger Projektentwickler Momeni und Joint-Venture-Partner Black Horse Investments dem Family-Office der Düsseldorfer Familie Schwarz-Schütte das Projekt Springer Quartier in Hamburg verkauft. Käufer ist ein Konsortium der ärztlichen Versorgungswerke Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern, der Tierärzteversorgung Niedersachsen und der Steuerberaterversorgung Niedersachsen.

Sie erwerben im Rahmen eines Forward-Sales eine insgesamt 60.000 qm BGF (45.000 qm oberirdische BGF) große Immobilie zwischen Fuhlentwiete und Kaiser-Wilhelm-Straße in der Hamburger City. Das Projekt, das von Generalunternehmer Züblin nach einem Entwurf der Architekten gmp von Gerkan Marg und Partner realisiert wird, umfasst das denkmalgeschützte vierzehngeschossige Hochhaus von 1956 am Axel-Springer-Platz sowie einen 35.000 qm großen Neubau.

Ankermieter sind die Axel Springer SE und die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG, die etwa zwei Drittel der geplanten 30.000 qm Bürofläche gemietet haben sowie 200 der 300 Stellplätze in der Tiefgarage. Zudem sind 50 bis 60 Mietwohnungen sowie etwa 3.000 qm für Gastronomie und Einzelhandel vorgesehen. Insgesamt sind etwa 60% der Fläche vermietet. “Mit Gastronomen führen wir bereits erste, gute Gespräche”, so Hanjo Hautz, Geschäftsführer der Momeni Projektentwicklung.

“Hamburg auf Landkarte internationaler Investoren”

Die Verkäufer hatten im vergangenen Jahr ein strukturiertes Bieterverfahren gestartet und dazu inländische Versorgungswerke, Pensionskassen und Versicherungen eingeladen sowie internationale Staatsfonds. “Die Angebote haben uns gezeigt: Hamburg ist zunehmend auf der Landkarte internationaler Investoren”, so Hautz, der erwartet, dass sich die Investoren, die nicht den Zuschlag erhalten haben, weiter in Hamburg umsehen werden.

“Hamburg wächst und ist durch seinen Branchenmix weniger krisenanfällig. Zudem gibt es in der City keinen Leerstand bei modernen Büroflächen – bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Wir sehen die Entwicklung der Mieten eher bullish.” Für das unvermietete Drittel Bürofläche sieht der Momeni-Projektentwickler eine Miete von “Ende 20, Anfang 30”. Dass in ersten Meldungen zum Kaufpreis ein Faktor von über 30 der Sollmiete genannt wurde, sieht er eher reserviert. “Der endgültige Faktor steht erst nach Fertigstellung und Vermietung fest.”

Springer Quartier – Bezirksamt und WeWork als Nachbarn

Hautz verweist auch auf die Aktivitäten in der Nachbarschaft. In einem anschließenden Teil der früheren Hamburger Springer-Zentrale zieht 2019 der Bezirk Mitte ein und gegenüber im Hanse-Forum hat Coworking-Anbieter WeWork 2017 gut 7.800 qm in Betrieb genommen.

Der Transaktionsprozess wurde von Grossmann & Berger betreut unter Beteiligung von BNP Paribas Real Estate. Juristisch wurde der Verkäufer von Jebens Mensching beraten und der Käufer von Luther Rechtsanwaltsgesellschaft. Finanziert wird das Investment von der Hamburger Sparkasse.

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