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Jahr: 2017

Büronachfrage stärker als je zuvor

In den sieben größten deutschen Städten wurden im ersten Halbjahr 2017 rund elf Milliarden Euro in gewerblich genutzte Immobilien investiert – 20 Prozent mehr als in den ersten sechs Monaten 2016, wie German Property Partners (GPP) errechnete.

Büroimmobilien wurden von Investoren am stärksten nachgefragt. Das Angebot bleibt knapp. Das Bürovermietungsgeschäft wuchs insgesamt um elf Prozent: an der Spitze Berlin mit einem Plus von 34 Prozent.

Auch bei den Transaktionsvolumina ist Berlin mit 2,55 Milliarden Euro unter den Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) nicht zu schlagen: Die Hauptstadt hat sogar den „ewigen Dauerbrenner“ München überholt: An der Isar wurden laut GPP bis zum Ende des zweiten Quartals 2,42 Milliarden Euro investiert.

Wegen der unverändert hohen Nachfrage bleibe es vor allem im Core-Segment schwierig, Investitionsobjekte zu finden“, sagt GPP-Sprecher Björn Holzwarth.
Allerdings seien inzwischen kürzere Haltedauern zu beobachten.

Köln zeigt die dynamischste Entwicklung auf dem Investmentmarkt

Die dynamischste Entwicklung im ersten Halbjahr 2017 vollzog GPP zufolge Köln mit einem Plus von 135 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und erreichte ein Volumen von einer Milliarde Euro – nach 425 Millionen Euro im Jahr zuvor. Das ist ein neues Rekordergebnis. Düsseldorf hat das Niveau um 39 Prozent gesteigert (von 671 auf 930 Millionen Euro und liegt mit Frankfurt (plus 35 Prozent auf 2,17 Milliarden Euro) und Berlin (plus 34 Prozent) noch vor München (plus 21 Prozent).

Ein Minus verzeichneten Stuttgart und Hamburg: In diesen beiden Städten nahm das Transaktionsvolumen um zwei Prozent auf 589 Millionen Euro beziehungsweise um 33 Prozent auf 135 Millionen Euro ab.

„Für Stuttgart erwarten wir für das Gesamtjahr wieder ein solides Transaktionsvolumen“, so Holzwarth.
„Das niedrige Niveau in Hamburg ist weiterhin auf Mangel an Produkten zurückzuführen“.

Spitzenrenditen über alle Assetklassen hinweg unter Druck

Vor allem die Nachfrage nach Büroimmobilien hat laut GPP weiter zugenommen. Mit 7,76 Milliarden Euro und einem Anteil von 71 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen war diese Assetklasse am stärksten nachgefragt. Einzelhandel (912 Millionen Euro) und Hotel (846 Millionen Euro) belegten mit jeweils acht Prozent den zweiten Platz. Der Anteil von Portfolio-Verkäufen lag bei rund 15 Prozent (1,67 Milliarden Euro).

„Die Spitzenrenditen haben abermals nachgegeben. Viel Luft nach unten gibt es nicht mehr“, sagt Holzwarth.
Und zwar über alle Top-7-Standorte hinweg. Für Büroimmobilien pendelten sich die Spitzenrenditen zwischen 3,2 Prozent in München sowie Berlin und 3,8 Prozent in Köln ein. Für Geschäftshäuser lagen die Spitzenrenditen in München mit 2,7 Prozent am niedrigsten. Düsseldorf und Köln markierten mit jeweils 3,5 Prozent das obere Ende der Skala. Die Renditespanne bei Logistik- und Industrieimmobilien reichte von 4,9 Prozent in Köln, Düsseldorf sowie Hamburg bis 5,2 Prozent in Frankfurt.

Die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentralen Lagen der deutschen A-Städte sind seit 2009 im Schnitt von 5,5 Prozent auf 3,6 Prozent im Jahr 2016 gefallen, wie eine Studie von Bulwiengesa zeigt. Demnach beträgt die durchschnittliche Rendite in den B-Städten 5,1 Prozent – bei gleichem oder geringerem Risikoprofil.

Die Prognostiker der Frühjahrsumfrage von gif und CRES erwarten für 2018 ein Ende der Renditekompression.

Zahl ausländischer Investoren nimmt insgesamt zu, lässt aber in Berlin nach

Investoren aus dem Ausland haben nach Berechnungen von GPP im ersten Halbjahr für 4,46 Milliarden Euro eingekauft. Das ist ein Anstieg von acht Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum (3,05 Milliarden Euro). Hier hatte vor allem Frankfurt Anziehungskraft: Der Anteil ausländischer Investments lag bei 55 Prozent. In Köln (21 Prozent) und München (22 Prozent) lag der Anteil am niedrigsten. Und in Berlin sank der Anteil ausländischer Investoren am Investitionsvolumen im Vergleichszeitraum von 76 auf 50 Prozent im ersten Halbjahr 2017.

Laut JLL wurde in keiner anderen Stadt der Welt im ersten Quartal 2017 so viel ausländisches Kapital investiert wie in London.

Rekordflächenumsatz mit Büroimmobilien in Berlin und Hamburg

Bei den Bürovermietungen verzeichnete Berlin im ersten Halbjahr 2017 mit einem Plus von 34 Prozent den größten Anstieg beim Flächenumsatz. Die Hauptstadt erreichte mit 410.000 Quadratmetern umgesetzter Fläche sowohl den höchsten Stand seit zehn Jahren als auch die Spitzenposition unter den Top-7-Standorten.

Auch in Hamburg wurde mit einem Zuwachs von 25 Prozent ein Rekordflächenumsatz von 300.000 Quadratmetern erzielt. Der Flächenumsatz in Düsseldorf legte um 24 Prozent zu (205.000 Quadratmeter). In Stuttgart (115.000 Quadratmeter) und in Frankfurt (249.200 Quadratmeter) stieg der Büroflächenumsatz jeweils um sechs Prozent.

„Aktuell verzeichnen wir in Frankfurt noch keine durch den Brexit hervorgerufenen Abschlüsse“, sagt Holzwarth
GPP rechne auch bis Jahresende nicht mit einer solchen Welle. In München ging der Flächenumsatz um ein Prozent auf 389.000 Quadratmeter zurück, und in Köln wurde mit 160.000 Quadratmetern 22 Prozent weniger Fläche umgesetzt.

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Immo-Blase

In Hamburg droht die Immo-Blase zu platzen

Hoffnung für Mieter: In Städten wie Hamburg, München oder Berlin sei die Zeit der Mietpreissprünge wohl vorbei, so der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA). Auch Wohnungen könnten dort bald billiger werden. Dagegen wachse die Nachfrage in Städten wie Leipzig oder Regensburg.

In den größten deutschen Städten ist nach einer Branchenstudie ein Ende des jahrelangen Mietanstiegs in Sicht. Gerade in Berlin und München sei nicht mehr mit steigenden Neuvertragsmieten zu rechnen, möglicherweise auch in Hamburg, heißt es in einer Untersuchung des Zentralen Immobilienausschusses, die der Verband am Dienstag in Berlin an die Bundesregierung übergab. Die Autoren des “Frühjahrgutachtens” der Immobilienwirtschaft erwarten, dass nach den starken Preisanstiegen in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt demnächst Eigentumswohnungen in diesen Städten wieder billiger werden.

Der Zuzug in diese Städte lasse nach, zugleich gebe es dort viele neue Wohnungen. Der “Schwarm” junger Zuzügler dränge inzwischen in Städte wie Leipzig, Rostock, Erlangen und Regensburg.

In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart stiegen nach der Studie des ZIA die Mieten schon im vergangenen Jahr nicht mehr so stark. Im September 2016 boten Vermieter Wohnungen dort durchschnittlich 2,6 Prozent teurer an als zwölf Monate zuvor, im Vorjahreszeitraum hatte das Plus noch bei 3,4 Prozent gelegen.

Deutschlandweit ein Anstieg von 48 Prozent seit 2010

Deutschlandweit liege der mittlere Mietpreis bei rund 7,20 Euro/m², das sind etwa 1,10 Euro/m² oder 18% mehr als im Jahr 2010. Preisbereinigt entspreche dies einem Anstieg von 9,4 Prozent.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind weiter gestiegen. Mit einem Plus von 8,4 Prozent hat sich der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr etwas beschleunigt. Bundesweit lagen 2016 (I.-III. Quartal) die Kaufpreise 48 Prozent über dem Vergleichswert von 2010. Auch preisbereinigt bleibe ein deutlicher Anstieg von 37 Prozent gegenüber 2010.

Hauspreise steigen stärker als die Mieten – Zeichen für Immobilienblase

Seit nunmehr fünf Jahren in Folge steigen damit die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten, was allgemein die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lässt, so der ZIA.

Diese so genannte Preisübertreibung von Kaufpreisanstieg gegenüber Mietpreisanstieg sei in den Top-7-Städten in Deutschland besonders ausgeprägt. Sie liege bei rund 36 Prozent in Köln, gut 40 Prozent in Frankfurt und Hamburg, um die 50 Prozent in Köln, Berlin und Stuttgart sowie 75 Prozent in München.

Zuzug nach Berlin, München und Hamburg lässt nach

Die Gruppe der bisherigen Schwarmstädte umfasste bislang alle sieben Top-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart). Ihnen gelang es, aus praktisch allen Teilen Deutschlands (ohne ihr jeweiliges Umland) Zuwanderer anzuziehen.

Dies aber hat sich in Berlin, München und in Teilen Hamburgs geändert, heißt es in dem Gutachten des ZIA. Die Dynamik des Zuzugs habe deutlich abgenommen, weitere starke Steigerungen des Mietpreises seien dort nicht mehr zu erwarten. Auch die derzeit geforderten Kaufpreise stehen dort, insbesondere in Berlin und München, in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen. In den Preisen sind offensichtlich bereits weiter signifikant steigende Mieterträge eingepreist.

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HDB

Brexit kein Problem – Hamburg hat Platz für englische Firmen

Einladung an internationale Unternehmen: Datenbank für private Gewerbe-Immobilien (HDB) jetzt auch in Englisch.

Hamburg ist in Deutschland einer der attraktivsten Standorte für internationale Unternehmen. Um diesen einen leichteren Zugang zu neuen Büro- und Gewerbeflächen zu ermöglichen, gibt es jetzt auch eine englische Version der Hamburger Datenbank für private Gewerbe-Immobilien (HDB), was möglicherweise auch für Unternehmen in Great Britain interessant sein dürfte, die keine Lust auf Brexit haben. HWF-Geschäftsführer Dr. Rolf Strittmatter:

„Jedes Jahr siedeln sich in Hamburg rund 300 internationale Unternehmen neu an und bereits etablierte internationale Unternehmen wachsen. Oft haben wir von diesen Unternehmen gehört, dass es in Hamburg kein englischsprachiges Internetportal gibt, das einen Überblick über vorhandene freie Büro- und Gewerbeflächen und neue Investitionsprojekte bietet. Diese Lücke schließen wir jetzt. Damit helfen wir internationalen Unternehmen nicht nur bei Ansiedlung und Wachstum, sondern schaffen für die Hamburger Immobilienbranche einen zusätzlichen Distributionskanal“.

HDB ist das Gewerbeimmobilienschaufenster der Stadt

Die HDB ist das Hamburger Onlineportal für Gewerbeimmobilien und zentrales Gewerbeimmobilienschaufenster der Stadt Hamburg. Der Immobilienservice der HWF unterstützt Unternehmen bei der Suche nach passenden Immobilien und hat hierzu die HDB entwickelt. Sie bietet eine umfangreiche Übersicht von Angeboten von Eigentümern, Projektentwicklern und renommierten Hamburger Maklerhäusern. Der Service reicht von der Vermittlung geeigneter Büro-, Hallen-, Lager- und Gewerbeflächen über die Datenbank und die Nutzungsmöglichkeiten von Büroservice-Leistungen bis zur Betreuung von Unternehmen, die eigene Standorte planen und oder bebaute oder unbebaute Grundstücke suchen. Darüber hinaus haben Makler und private Anbieter die Möglichkeit, ihre Immobilien über die HDB anzubieten.

Spezielle Angebote der Woche präsentieren das ständig wechselnde Potenzial aktuell verfügbarer Flächen. Zudem bietet die neue HDB Übersichten zu den unterschiedlichen Gewerbezentren und zu geplanten Technologieparks. Zusätzliche Markt- und Standortinformationen sowie Veranstaltungshinweise runden das Serviceangebot rund um das Thema Gewerbeimmobilien ab. Die HDB Hamburger Datenbank für private Gewerbeimmobilien wurde von der HWF im April 2009 gestartet.

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Immobilienblase

Gefährliche Immobilienblase – Bundesbank warnt

Vor allem in den deutschen Großstädten sind die Preise für Immobilien übertrieben hoch, sagt Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret. Gepaart mit niedrigen Zinsen berge das Gefahren.

Die Bundesbank warnt wegen der langanhaltenden Niedrigzinsen und der Renditejagd von Geldhäusern vor dem Entstehen einer gefährlichen Immobilienblase in Deutschland. “Im Moment gibt es in Deutschland keine Immobilienblase, die die Finanzstabilität akut gefährdet”, sagte Bundesbank -Vorstand Andreas Dombret am Donnerstag auf einer Veranstaltung in Frankfurt laut Redetext.

“Aber als Bankenaufseher mache ich mir dennoch ernste Sorgen”, sagte Dombret demnach. Das liege daran, dass bei wichtigen Faktoren wie etwa dem Preisanstieg “die Ampeln langsam auf gelb oder gar dunkelgelb gesprungen sind. ” Zudem nehme die Kreditvergabe – gestützt auf die Niedrigzinsen – zu und Frühwarnindikatoren deuteten darauf hin, dass die Finanzinstitute zu mehr Risiko bereit seien. “All dies veranlasst mich, dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland große Aufmerksamkeit zu schenken”, sagte Dombret.

In den letzten Jahren seien die Preise für deutsche Wohnimmobilien kontinuierlich gestiegen, seit 2010 im Schnitt über ganz Deutschland gerechnet um etwa 30 Prozent, sagte Dombret. “Und besorgniserregend ist dabei, dass die Preise 2016 zuletzt schneller als noch 2015 zugelegt haben”, sagte er weiter.

“Wenn wir uns dann die Situation in den Städten anschauen, dann läuten zunehmend die Alarmglocken”, sagte Dombret. In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank seien die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen, in den sieben Großstädten waren es gar mehr als 60 Prozent. “Diese Entwicklung mag teilweise fundamental-ökonomisch angemessen sein – insgesamt ist sie es aber nicht. Wir müssen diese Entwicklung also gut beobachten”, sagte Dombret. Die Preise in den Städten seien “zu einem guten Teil Übertreibungen”.

Der Bundesbank-Vorstand warnte vor den Folgen für den Finanzsektor. “Vor allem die Mischung aus boomendem Immobilienmarkt und Niedrigzinsumfeld kann zu einem gefährlichen Cocktail für den Banken- und Sparkassensektor werden”, sagte Dombret. Finanzinstitute seien gut beraten, “weiterhin hohe Kreditvergabestandards anzuwenden und spekulative Preisentwicklungen nicht mitzutragen”.

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Martini 44: Baubeginn in Hamburg-Eppendorf

Im Hamburger Stadtteil Eppendorf sind die Bauarbeiten für das Projekt Martini 44 gestartet. Es entstehen 90 Genossenschaftswohnungen, alle öffentlich gefördert, hinter der denkmalgeschützten Fassade des ehemaligen Bethanien-Krankenhauses in der Martinistraße, dazu kulturelle und soziale Einrichtungen. Bauherr ist der Bauverein der Elbgemeinden.

Die 90 Genossenschaftswohnungen werden zum Beispiel im Zweiten Förderweg eine Anfangsmiete von 8,30 Euro pro Quadratmeter nettokalt haben. Für das sonst eher hochpreisige Eppendorf sei das ein sehr attraktives Angebot, meint der BVE. Vor allem günstige Familienwohnungen würden gebaut.
Zum Gesamtobjekt Martini 44 gehört zudem die Baugemeinschaft Martinis, die insgesamt 24 Wohnungen im Ersten Förderweg beziehen wird. Martinis ist ein Wohnprojekt von überwiegend älteren Menschen.

Neues Zentrum für Kultur, Gesundheit und Soziales

Hinter der historischen Fassade des ehemaligen Bethanien-Krankenhauses entsteht zudem ein neues Zentrum für Kultur, Gesundheit und Soziales. Neben dem Kulturhaus Eppendorf, dem Stadtteilarchiv Eppendorf und dem Quartiersbüro des lokalen Netzwerkes “MARTINIerLEBEN” wird die “Hamburgische Brücke”, eine traditionsreiche Gesellschaft für private Sozialarbeit, dort mit mehreren Einrichtungen vertreten sein. Dazu gehören eine Beratungsstelle für ältere Menschen und ihre Angehörigen, eine Tagespflege und eine ambulant betreute Wohn-Pflege-Gemeinschaft für Menschen mit Demenz sowie die Sozialstation Eppendorf.
Die Entwürfe für das Projekt stammen von den Hamburger Architekturbüros APB und KBNK.
Martini 44: Das Projekt soll auch energetisch innovativ sein

Für Martini 44 beschreitet der BVE nach eigenen Angaben auch energetisch neue Wege: So wird ein Großteil der Wärme aus Umgebung und Gebäuden dem Heizungssystem wieder zugeführt. Hierbei setzt der BVE nach eigenen Angaben erstmals einen großen Eisspeicher in Verbindung mit einer Gaswärmepumpe ein. Der Bauverein der Elbgemeinden ist eine der größten Wohnungsbaugenossenschaften Deutschlands. Zum Bestand gehören etwa 14.000 Wohnungen, der BVE hat über 21.000 Mitglieder. Die Baugenossenschaft will in der Hansestadt in den kommenden drei Jahren rund 800 neue Wohnungen errichten.
Bislang ist Hamburgs Stadtteil Eppendorf nicht gerade bekannt für günstiges Wohnen. Im Gegenteil: Attraktive Straßenzüge, schöne historische Fassaden, kleine Parks, zwei U-Bahnlinien, großzügige Wohnungsgrundrisse und eine funktionierende Infrastruktur ließen Eppendorf zu einem der begehrtesten Hamburger Stadtteile werden.
Wer es sich leisten kann, wohnt in einer Eigentumswohnung. Nur wenige Mietwohnungen bieten eine Alternative hierzu. Diese Knappheit führt zu entsprechend hohen Mietpreisen. Die Nachfrage bestätigt das Mietniveau. Grundstücksangebote sind rar. Häufig müssen erst noch alte Gebäude zurückgebaut, schwierige Baulücken überplant werden. Die Folge ist der Bau weiterer teurer Eigentumswohnungen, die nicht eben zu einer Diversifizierung des Wohnungsangebotes führen.

Martini 44: Nutzungswandel per Konzeptausschreibung

Zu Eppendorfs Infrastruktur gehört das deutschlandweit bekannte Universitätskrankenhaus UKE und früher auch das benachbarte kleinere Bethanien-Krankenhaus. Dieses wurde vor einigen Jahren geschlossen; ein Umzug in modernere und zukunftsfähigere Räume in Hamburg-Eimsbüttel hat die Betreiber jenen Entschluss fassen lassen. Das Grundstück fiel automatisch an die Stadt Hamburg zurück, da das Areal dem Krankenhaus zur Nutzung überlassen worden war.
Für die neue Nutzung wurde das Grundstück im Rahmen einer so genannten Konzeptausschreibung durch die Stadt Hamburg angeboten – als eine der ersten Hamburger Liegenschaften, die nicht mehr nach dem Höchstpreisverfahren vergeben wurden. Die Gebote wurden zu 70 Prozent nach dem Inhalt des Konzepts gewichtet und nur zu 30 Prozent nach dem Kaufpreis.

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