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Monat: Oktober 2017

Bürovermietungsmarkt

Rekordergebnisse am Bürovermietungsmarkt

Bürovermietungsmarkt – Der Hamburger Büromarkt steuert auf ein rekordverdächtiges Jahresendergebnis zu. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), betrug der Büroflächenumsatz der ersten drei Quartale rund 465.000 m² und damit 12 % mehr als im Vorjahreszeitraum.

Dabei erwies sich das 3. Quartal mit rund 165.000 m² vermieteter und eigengenutzter Bürofläche als das bisher umsatzstärkste Jahresviertel. Im Hinblick auf das Gesamtergebnis blieb der Eigennutzeranteil mit knapp 14 % und 65.000 m² relativ niedrig.

„Alle Parameter lassen darauf schließen, dass sich das dynamische Umsatzgeschehen auch im vierten Quartal fortsetzen wird. Ein Jahresbüroflächenumsatz um die 60 0.000 Quadratmeter ist wahrscheinlich auf dem Bürovermietungsmarkt. Allein der geringe Leerstand könnte die Marktdynamik bremsen“, erwartet Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, für den weiteren Jahresverlauf.

Bürovermietungsmarkt – Großnutzer erhöhen Umsatz deutlich

In den ersten drei Quartalen wurde der Büroflächenumsatz unter anderem durch den hohen Anteil von Geschäften mit mehr als 5.000 m² Fläche bestimmt. Insgesamt kam dieses Segment auf 29 % und ein Volumen von137.000 m². Daran hatten die Verträge von Olympus Deutschland und Gruner + Jahr mit 34.500 m² und 34.000 m² einen entscheidenden Anteil. Olympus Deutschland hatte bereits im 2. Quartal mit dem Bau eines maßgeschneiderten Komplexes in der City Süd (Wendenstraße 14-18) begonnen, der voraussichtlich im Jahr 2020 bezogen werden kann.

Im 3. Quartal wurde bekannt, dass das Verlagshaus Gruner + Jahr einen Mietvertrag für seine neue Konzernzentrale im Quartier „Am Lohsepark“ (Am Hannoverschen Bahnhof, HafenCity) unterz eichnet hat. Das Bauvorhaben wird mit einem Investitionsvolumen von voraussichtlich 250 Mio. € von HIH Projektentwicklung umgesetzt. Bis 2021 soll auf den Baufeldern 73/74 ein Gebäudeensemble mit rund 66.000 m² Fläche entstehen. Neben Büros sind dort auch Wohnungen und Flächen für Gewerbe sowie kulturelle Nutzungen geplant.

Von den insgesamt zehn Großabschlüssen entfielen fünf auf das 1. Quartal. Hierzu gehörte auch der drittgrößte Vertrag des Jahres durch die Universität Hamburg (Überseering 35, City Nord) mit 19.700 m². Bereits im August dieses Jahres bezog die Uni ihre dortigen Interimsflächen. Im 2. Quartal kam mit Olympus Deutschland nur ein Großvertrag hinzu. Im 3. Quartal registrierte Grossmann & Berger neben Gruner + Jahr noch drei weitere Verträge über 5.000 m².

So sicherte sich die Techniker Krankenkasse im „Silberling“ (Überseequartier 32-34, City Nord) 8.200 m² Bürofläche. In der „Europa Passage“ (Ballindamm 39-40, City) mietete der Anbieter von Coworking-Flächen WeWork rund 6.400 m² Bürofläche an, im Neubauprojekt „Shipyard“ (Überseeallee 12, HafenCity) schloss das Logistikunternehmen Kühne & Nagel einen Vertrag über knapp 5.800 m² Bürofläche ab.

Mit 510 Mietverträgen und Eigennutzergeschäften in den ersten neun Monaten wurden 3 % mehr Abschlüsse als im Vorjahreszeitraum erfasst. Nach dem Segment der Großabschlüsse folgten alle weiteren Größensegmente mit annährend gleichen Umsatzanteilen von 18 %. Lediglich die Größenklasse 2.001 bis 5.000 m² lag mit einem Anteil von 17 % etwas darunter.

Business-Center verhelfen City auf Platz eins

In den ersten drei Jahresvierteln entfiel knapp 60 % des Büroflächenumsatzes vom Bürovermietungsmarkt auf die zentralen Teilmärkte City, City Süd und HafenCity. Dabei hatte die City im Gegensatz zum Vorquartal wieder die Nase vorn, allerdings nur knapp. Mit einem Umsatzanteil von 22 % und 103.700 m² lag die City nur geringfügig über dem Umsatzanteil der City Süd mit 21 % und einem Volumen von 99.500 m². „Das gute Abschneiden verdankt die City auch den sogenannten Business-Centern. Allein im dritten Quartal entfielen vier Neuabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von knapp 13.000 m² auf sie. Seit Jahresbeginn mieteten die Business-Center knapp 26.000 m² in der City an und machten damit ein Viertel des Gesamtumsatzes aus“, beschreibt Rehbe rg die Entwicklung im Teilmarkt City.

An dritter Position des Teilmarkt-Rankings folgte die HafenCity mit einem Anteil von 15 % und einem Büroflächenumsatz von 68.800 m². Ausschlaggebend für das gute Ergebnis der HafenCity waren unter anderem die erwähnten Großabschlüsse durch Gruner + Jahr (Baufelder 73/74, Am Hannoverschen Bahnhof) und Kühne & Nagel („Shipyard“, Überseeallee 12).

Mit einem soliden vierten Platz und einem Umsatzanteil von 9 % behauptete sich die City Nord im Ranking. Der Flächenumsatz von 41.900 m² wurde neben dem Vertrag mit der Universität Hamburg (Überseering 35) vor allem durch die drei Abschlüsse (Techniker Krankenkasse, ERGO Lebensversicherung, beneFit) im „Silberling“ (Überseering 32-34) mit einem Gesamtvolumen von rund 14.000 m² getragen.

Büroflächenumsatz am Bürovermietungsmarkt verteilt sich im Wesentlichen auf vier Branchen

Hauptflächenabnehmer in den ersten drei Quartalen des Jahres waren vier Branchen, die insgesamt knapp 60 % des Gesamtflächenumsatzes auf sich verbuchten. Der größte Anteil mit rund 16 % (73.900 m²) entfiel unter anderem bedingt durch den Mietvertrag von Gruner + Jahr in der HafenCity auf den Bereich Information und Telekommunikation. Auf den Plätzen zwei und drei folgten mit Anteilen von jeweils 14 % (67.000 m²) die Beratungsunternehmen sowie Unternehmen aus dem Bereich Verarbeitendes Gewerbe.

Während im 3. Quartal im Bereich Verarbeitendes Gewerbe kein Neuabschluss über 1.000 m² zu verzeichnen war, konnte die Beratungsbranche in demselben Zeitraum gleich sechs neue Abschlüsse in diesem Segment verbuchen. Hierunte r fiel zum Beispiel die Unternehmensberatung Ecker + Ecker GmbH, die rund 1.300 m² Bürofläche in der Warburgstraße 50 (Alster West) beziehen wird. Auf Platz vier des Branchenrankings kam der Bereich Bau und Immobilien.

Mit Ausnahme des Abschlusses des Unternehmens Goldbeck Nord über rund 3.600 m² (Fuhlsbüttler Straße 29a, Barmbek) sorgten in der Bau- und Immobilienbranche vor allem die Business-Center für Büroflächenumsatz. So schlossen im 3. Quartal vier Unternehmen Verträge mit mehr als 1.000 m² Bürofläche ab. Hierzu gehörte der Anbieter WeWork, der sich sowohl in der „Europa Passage“ als auch im „Richard Böse-Haus“ am Gänsemarkt Flächen sicherte. Die anderen Anbieter waren rent24 („Kaufmannshaus“, Bleichenbrücke 10, City) und Design Offices.

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Sony-Center

Sony-Center – 1,1 Milliarden Euro

500 Millionen Euro hat ein koreanischer Pensionsfonds in knapp sieben Jahren mit dem Sony-Center am Potsdamer Platz verdient. Die Immobilienbranche jubelt – und hofft, dass eine Innovation die Preise noch weiter in die Höhe treibt.

Es ist der wohl teuerste Hausverkauf des Jahres: Für rund 1,1 Milliarden Euro übernehmen ein kanadischer Pensionsfonds und ein US-Investor das Sony Center am Potsdamer Platz in Berlin. Das vom Unterhaltungskonzern Sony auf dem früheren Todesstreifen der Berliner Mauer errichtete Ensemble aus acht Bürohäusern mit 112.000 Quadratmeter Mietfläche war erst 2010 an den koreanischen Pensionsfonds NPS verkauft worden. Damals war von einem Kaufpreis von rund 600 Millionen Euro die Rede gewesen.

Rund 500 Millionen Euro Wertzuwachs in rund sieben Jahren – und trotzdem glauben die Käufer, die Immobiliengesellschaft des Pensionsfonds der Provinz Ontario, Oxford Properties, und die New Yorker Investmentgesellschaft Madison International Realty an ein gutes Geschäft.

Man investiere in einer der am schnellsten wachsenden und dynamischsten Städte Europas, teilte Oxford-Properties-Chef Paul Brundage mit. Der Verkauf soll noch in diesem Jahr abgeschlossen werden.

Der Deal zeigt einmal mehr, wie sehr deutsche Gewerbeimmobilien international gefragt sind. Der hiesige Markt gilt als Wachstumsstark – und im Vergleich zu vielen anderen Standorten als politisch stabil. Das sorgt für gute Stimmung auch auf der größten Immobilienmesse der Welt. Am Mittwoch öffnet die Expo Real in München mit fast 2000 Ausstellern ihre Türen.

Intelligente Immobilien nachgefragt

Mehr als 40.000 Teilnehmer aus Ländern rund um den Globus werden erwartet. Bis Freitagabend werden auf dem Ausstellungsgelände des ehemaligen Flughafens Riem – wie immer – Projektentwickler kühne Bauvorhaben präsentieren, Investoren milliardenschwere Deals schließen und Banken die dafür nötigen Kreditverträge unterzeichnen.

Doch in einem Punkt unterscheidet sich die in diesem Jahr zum 20. Mal stattfindende Messe von ihren früheren Veranstaltungen. Der Markt scheint zwar rundzulaufen. Doch nie zuvor in der Geschichte stand die Immobilienwirtschaft auch vor so gewaltigen Veränderungen wie heute.

„Vor uns stehen massive gesellschaftliche Umwälzungen, die Investoren bei ihren Kaufentscheidungen schon heute berücksichtigen müssen, um morgen noch am Markt bestehen zu können“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Einer der Megatrends ist die Entwicklung intelligenter Immobilien.

„In spätestens zehn Jahren werden Gebäude und Geräte so stark vernetzt sein, dass Nutzer immense Mehrwerte erhalten“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. „Sensoren werden je nach Tageslichteinfall registrieren, wie viel Licht für die Schreibtischarbeit benötigt wird, und automatisch die Lampen heller oder dunkler schalten.“

Rückkehr des Einzelbüros?

Doch die wenigsten wollen in den heute üblichen Großraumbüros arbeiten. Bei einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa im Auftrag der Hamburger Immobilieninvestmentgesellschaft HIH Real Estate sagten 62 Prozent der 500 Interviewten, sie würden „eine Stelle mit einem attraktiv gestalteten Arbeitsplatz einem anderen Angebot vorziehen, bei dem zwar die Bezahlung besser, die Qualität der Büroflächen aber weniger ansprechend“ wäre.

Das zwingt Arbeitgeber und Eigentümer von Bürotürmen nun, neue Konzepte für die Gestaltung der Arbeitsplätze zu entwickeln. „Die gesamte Idee des Büros wird aktuell neu gedacht“, sagt Timo Brehme, Gründer und Geschäftsführer der auf die Entwicklung von Bürokonzepten spezialisierten Münchner Firma conceptsued. Im Mittelpunkt steht dabei eine Aufteilung der Flächen in größere Konferenzbereiche und in abgetrennte Ruhebereiche. „Wir erleben die Rückkehr des Einzelbüros“, sagt Researcher Beyerle.

Noch stehen die Fonds, Investmentgesellschaften und Versicherungen, die Bürotürme in Deutschland besitzen, scheinbar nicht unter Druck, an ihren Immobilien etwas zu ändern. Mit der starken Wirtschaftsentwicklung ist der Bedarf an Büroflächen massiv gestiegen.

Allein in den sieben Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden in der ersten Hälfte dieses Jahres 1,8 Millionen Quadratmeter an Büroflächen vermietet. „Das ist ein Zuwachs von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und ein Plus von 27 Prozent gegenüber dem zehnjährigen Durchschnittswert“, sagt Wolfgang Speer, Leiter Bürovermietung beim Immobiliendienstleister Colliers International.

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