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Autor: Toni

Investment-Standort

Investment-Standort Hamburg – Ungebrochene Umsatzfreude

An den deutschen Top-7-Standorten wurden im 1. Halbjahr 2018 Transaktionen für Gewerbe-Immobilien (ohne Wohn-Investments) in Höhe von 14,05 Mrd. € abgeschlossen, Hamburg als top Investment-Standort.

Dies ergaben Berechnungen von German Property Partners (GPP). Gegenüber dem Vorjahr ist das ein deutliches Plus von 27 %. Mit einem Anteil von 63 % am Verkaufsvolumen konzentrierten sich die Käufer auf Büro-Objekte. Gegenüber dem Vorjahr mit 70 % fiel ihr Anteil jedoch weniger hoch aus. Mit 2,81 Mrd. € entfiel ein Fünftel des Transaktionsvolumens auf die jeweiligen Central Business Districts (CBD) bzw. Innenstadtbereiche.

Gegenüber dem Vorjahreszeitraum blieb der Anteil nahezu unverändert. Für knapp die Hälfte des Verkaufsvolumens zeichneten internationale Investoren verantwortlich. Damit legte ihr Anteil gegenüber dem Vorjahr nochmals zu. Ebenfalls zugenommen hat der Anteil der Paketverkäufe, der jedoch noch immer bei niedrigen 10 % liegt. Die Top-7-Spitzenrenditen für Büro-Objekte, Geschäftshäuser und Logistik-Immobilien gingen ausnahmslos weiter zurück.

Für Büro-Gebäude beträgt die Top-7-Spitzenrendite mittlerweile nur noch 3,20 %. Dies spiegelt den engen Korridor wider, in dem sich die Netto-Spitzenrenditen der Top-7-Standorte mittlerweile bewegen, mit 2,90 % in Hamburg an dem einen und 3,50 % in Stuttgart an dem anderen Ende.

Investment-Standort

„Die Dynamik auf dem Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien, die wir bereits im ersten Quartal registriert haben, hält ungebrochen an. An einigen Standorten hat sie sogar noch deutlich zugelegt, wenn auch der Mangel an Immobilien teilweise bessere Ergebnisse verhindert hat“, sagt GPP-Sprecher Guido Nabben.
„Für das zweite Halbjahr ist die Pipeline sehr gut gefüllt. In den kommenden Wochen erwarten wir die Abwicklung mehrerer großvolumiger Transaktionen an fast allen Standorten“, kommentiert Nabben. „Für das gesamte Jahr 2018 gehen wir von einem Transaktionsvolumen an den Top-7-Standorten in Höhe von insgesamt 29 Milliarden Euro aus.“

Top Investment-Standort Hamburg im Detail

Der Investmentmarkt der Hansestadt erreichte zum Halbjahr mit einem Sprung um +70 % gegenüber dem Vorjahr ein neues Rekord-Transaktionsergebnis in Höhe von 2,30 Mrd. €.
Vier großvolumige Transaktionen über 100 Mio. € mit einem Gesamtvolumen von knapp 1 Mrd. €, wie der Verkauf des „Sumatrakontors“ in Höhe von rund 190 Mio. €, machten Hamburg zum aktuellen Investment-Hotspot der Top-7-Standorte.
Die Netto-Spitzenrendite für Büro-Immobilien war mit 2,90 % die niedrigste aller Top-7-Standorte und gab um 0,40-Prozentpunkte zusammen mit Düsseldorf und Köln am meisten nach.

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Büros in Hamburg

Büros in Hamburg – Wenig Flächen, hohe Mieten

Büros in Hamburg sind begehrt, die Leerstandsquote sinkt in Hamburg auf 4,7 Prozent. Immer mehr große Investoren nehmen die Hansestadt ins Visier.

Für Mieter wird die Situation am Hamburger Büromarkt immer schwieriger: Die Leerstandsquote nehme stetig ab und die Mieten dürften weiter steigen, prognostiziert der Londoner Immobilien-Dienstleister Savills.

Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach passenden Flächen dürften die Spitzenmieten bis Jahresende um zwei Prozent auf etwa 26 Euro pro Quadratmeter zunehmen, sagt Niklas Guhlich, der bei Savills für den Hamburger Büromarkt zuständig ist. Auch die Durchschnittsmieten dürften gegenüber dem zweiten Quartal 2018 um zwei Prozent auf 15,20 Euro pro Quadratmeter ansteigen. Im Jahr 2008 habe die Durchschnittsmiete noch elf Prozent unter dem heutigen Wert gelegen.

Durch den zunehmenden Angebotsmangel in der Stadt war der Flächenumsatz nach Angaben von Savills in den vergangenen drei Monaten so niedrig wie seit drei Jahren nicht mehr. Lediglich 105.000 Quadratmeter Fläche konnten neu vermietet werden. Im gesamten ersten Halbjahr summierte sich der Flächenumsatz auf 211.700 Quadratmeter und lag damit um etwa 27 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum. „Der Rückgang ist vor allem im mangelnden Flächenangebot im Stadtzentrum begründet. So ging die Leerstandsquote hamburgweit auf 4,7 Prozent zurück“, sagt Guhlich,

Büros in Hamburg

Büros in Hamburg – Immer mehr Investments

Während auf dem Markt für Bürovermietung Flaute herrscht, boomt der Verkauf ganzer Geschäftshäuser und anderer Gewerbeimmobilien. Die Aussicht auf hohe Renditen lockt offenbar immer mehr große Investoren in die Hansestadt. So wurde auf dem Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 2,3 Milliarden Euro im zweiten Quartal ein Plus von gut 61 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erzielt. Hierzu trug unter anderem der Verkauf des Springer Quartiers für rund 400 Millionen Euro bei.

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Metropolen

Metropolen rücken erneut in den Fokus

Der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken ermittelte Immobilienpreisindex zeigt für das erste Quartal 2018 erneut einen Anstieg, vor allem in den Top-7 Metropolen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 sind die Immobilienpreise in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres um 8,8 Prozent gestiegen. Das ergab die aktuelle Auswertung des vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) errechneten vdp-Immobilienpreisindex, der auf tatsächlichen Transaktionspreisen beruht.

Besonders stark verteuerten sich Mehrfamilienhäuser mit einem Preiszuwachs von 10,9 Prozent, während die Kaufpreise für selbstgenutztes Wohneigentum um durchschnittlich 7,4 Prozent zugelegt haben. Bei Gewerbeimmobilien betrug die Preissteigerung ebenfalls 7,4 Prozent. Auf hohem Niveau setzte sich der Preisanstieg in den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart fort: Dort zogen die Kaufpreise nochmals stark um 13,7 Prozent an.

Metropolen

Top-7 Metropolen – Preisspirale wird langsamer

Zwar rechnet der vdp mittelfristig damit, dass sich die Preisspirale langsamer dreht. Doch bis auf weiteres müssen Kaufinteressenten wohl mit einem intakten Aufwärtstrend rechnen, meint Verbandsgeschäftsführer Jens Tolckmitt: “Die zu erwartende Abschwächung der Preisentwicklung lässt noch auf sich warten.” Die stabile Wirtschaftslage in Deutschland sorge in Verbindung mit anhaltenden Niedrigzinsen und einem knappen Angebot dafür, dass kurzfristig noch nicht mit einer Entspannung am Markt zu rechnen sei.

Der Höhenflug der Kaufpreise macht es in vielen Fällen erforderlich, auch Eigenkapital einzubringen. Eine Umfrage des Marktforschungsinstituts Kantar TNS im Auftrag des Verbands privater Bausparkassen ergab, dass 37 Prozent der Befragten auf den Erwerb von Wohneigentum sparen.

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Büros werden knapp

Büros werden knapp – und teurer

In den Innenstadtlagen sind Büroimmobilien nicht mehr zu haben – Büros werden knapp. Die Preise erreichen neue Spitzenwerte.

Der Berliner Büromarkt brummt – und das ist noch diplomatisch ausgedrückt. Seit 2015 wird jährlich ein neuer Rekordumsatz vermeldet. Was mit einem Vermietungsvolumen von 847.000 Quadratmeter vor zwei Jahren begann und schon damals als kaum zu toppen galt, fand seine Steigerung 2016 und gipfelte vorerst in 940.000 Quadratmeter vermieteter Fläche im Jahr 2017. Die Analysten der Berliner Sparkasse schreiben in ihrem aktuellen Marktbericht über Bürohäuser sogar von 1,01 Millionen Quadratmeter Mietflächen für gewerblichen Raum. Die Nachfrage ist und bleibt weiterhin hoch. Zumal das vergangene Jahr von Großvermietungen geprägt war – allein zwei Anmietungen von Zalando bezifferten sich in der Summe auf 90.000 Quadratmeter.

Vor allem den expansionsbereiten Unternehmen beginnt der Schuh zu drücken beziehungsweise die Zeit davon zu laufen, denn der Büroleerstand in Berlin ist auf rund 450.000 Quadratmeter beziehungsweise die Leerstandsquote auf 2,4 Prozent gesunken. Eine weitere Anmietung durch Zalando über 35.000 Quadratmeter scheiterte zu Jahresbeginn 2018. Wohl dem, der sich frühzeitig um seine neuen Büroflächen kümmert und einen längerfristigen Planungshorizont hat, denn der Vorteil liegt aktuell ganz klar bei den Vermietern.

Büros werden knapp – Berlin zieht mit Paris und London gleich

Mit Blick auf den lokalen Markt sind traurige Rekorde zu verzeichnen. „In beliebten Büro-Teilmarktlagen wie beispielsweise Mitte, Europacity und Kreuzberg sind mit unter 0,5 Prozent faktisch keine Flächen mehr verfügbar“, heißt es in der erwähnten Sparkassen-Analyse.

Büros werden knapp

Berlin zieht mittlerweile als Investmentstandort mit europäischen Metropolen wie London oder Paris gleich, Büros werden knapp. Die immobilienwirtschaftliche Top-Bewertung Berlins im internationalen Maßstab belegt zum Beispiel die aktuelle renommierte pwc- und ULI-Studie „Emerging Trends“, die auf der Befragung von 800 europäischen Immobilien-Professionals basiert. Berlin hält hier im Hinblick auf die Gesamtperformance die eindeutige Top-Position und lässt andere große europäische Metropolen, wie zum Beispiel Paris (Rang 6) oder London (primär durch den Brexit nur noch Rang 31) weit hinter sich.

„Ein steigender Flächenbedarf gehört zu einer wachsenden Wirtschaft einfach dazu“, sagt im Tagesspiegel-Gespräch Chris Bell, Managing Director für Europa bei Knight Frank, einem weltweit tätigen Immobilienberatungsunternehmen. In Berlin laufe eigentlich nichts verkehrt, sagt Bell. Aber: „Das Entscheidende ist, Flächen für Investoren und für Mieter bereitzustellen, und es ist positiv, wenn es wieder spekulative Entwicklungen gibt.

Wir sprechen immer von Zyklen: Es braucht eine Weile, um die richtige Location für eine Entwicklung zu finden, um den Planungs- und Entwicklungsprozess anzuschieben.“ So etwas passiert eben nicht auf Knopfdruck. Die Entwicklung neuer Immobilien sei etwas anderes als einen Sharedeal zu machen – sich also an einer bestehenden Entwicklung zu beteiligen. Die große Nachfrage nach Büroflächen und Gewerbeimmobilien gebe es aber jetzt, betont Bell: „Wenn man heute beginnt, hätte man vielleicht in drei Jahren ein Gebäude, dessen Fundamente gerade erst stehen.“

Mehr spekulative Büroprojekte

Immerhin gibt es mehr spekulative Büroimmobilienentwicklungen in der Hauptstadt – von Banken finanzierte Investments also, die noch nicht vom Geschoss A bis zum Geschoss Z durch Vorverträge abgesichert sind.

Doch Vorsicht ist geboten, sagt Marcus Buder, Direktor des Geschäftsbereiches Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse: „Wir finanzieren durchaus auch ohne Vorvermietung, weil wir glauben, dass eine Büroimmobilie in der richtigen Lage auch in kurzer Zeit vermietet werden kann. Bei Hochhäusern wollen wir aber schon gerne einen Vorvertrag sehen – mindestens für Teile der entstehenden Fläche.“

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Immobilien-Segment

Neues, vielversprechendes Immobilien-Segment

Der Wohnungsmarkt boomt, ein neues, vielversprechendes Immobilien-Segment: Und zwar in vielen Städten so stark, dass Vermieter Gewerbeimmobilien in Wohnraum umwandeln. Nun haben private Investoren diesen Bereich der Immobilien allerdings für sich wiederentdeckt.

Umgerechnet rund 1,34 Milliarden Euro hat der Chinese Cheung Chung-kiu im März des vergangenen Jahres für ein Bürogebäude gezahlt. Das 224 Meter große Hochhaus steht im Londoner Finanzdistrikt und heißt offiziell Leadenhall Building. Allerdings nennen die Londoner das Gebäude nur The Cheesegrater, also Käsereibe. Cheung Chung-kiu ist mit seinem milliardenschweren Kauf nicht alleine.

Privatpersonen kaufen Gewerbeimmobilien

Während früher fast nur institutionelle Investoren, also zum Beispiel Versicherungen oder Pensionskassen, Gewerbeimmobilien gekauft haben, kommen nun auch immer mehr Privatpersonen und sogenannte Family Offices dazu. Schaut man weltweit, wer Gebäude mit einem Wert ab einer Milliarde Dollar, also etwas mehr als 800 Millionen Euro, kauft, sind die meisten Käufer reiche Privatpersonen. Ganze 43 Prozent macht diese Gruppe aus. Das war nicht immer so: meistens geben Privatpersonen weniger Geld für Immobilien aus. Bei einem Preis von mehr als 25 Millionen Euro sind meistens Institutionen die Käufer.

Das reiche Menschen gerne in das Immobilien-Segment investieren, ist nicht neu. Gerade wenn die Zinsen niedrig sind, gelten Immobilien als sichere Sachanlage. „Nur reale Vermögenswerte schützen vor Vermögenserosion“, sagte Kevin Schaefers, Leiter der Abteilung Family Office im Investment Research von Feri dem „Handelsblatt“.

Doch in der Vergangenheit floss das Geld vor allem in Luxusappartements. Nun kommen teure Gewerbeobjekte dazu. Und die haben oft einen stolzen Preis.

Die BMW-Großaktionärin Susanne Klatten hat 2014 den Winx-Tower im Maintorareal gekauft. Wie teuer das Bürogebäude dabei wirklich war, ist unklar. Laut „Handelsblatt“ liegt der geschätzte Preis bei etwa 340 Millionen Euro.

Die Anzahl an möglichen Kaufobjekten mit einem Preis über der magischen Marke von einer Milliarde Dollar ist begrenzt. Im vergangenen Jahrzehnt konnte nicht mehr als eine Handvoll solcher Gebäude gekauft werden. Die meisten dieser Gebäude gab es dabei in Manhattan. Gleichzeitig gibt es aber immer mehr Superreiche, die mehr als 50 Millionen Dollar Vermögen besitzen. Im vergangenen Jahr ist die Anzahl auf 129.730 gestiegen und somit ein Zehntel höher als zuvor. Das reichste Prozent der Weltbevölkerung besitzt immer mehr des gesamten Privatvermögens der Welt. Die Konkurrenz für einen möglichen Kauf steigt also an.

Superreiche investieren gerne in Deutschlands Immobilien-Segment

Dabei investieren Superreiche auch gerne in Deutschland. „Deutschland zählt zu den Top-Anlageländern“, sagte Liam Bailey, Leiter der Research-Abteilung bei Knight Frank dem „Handelsblatt“. Gerade für Berlin wächst das Interesse der Investoren. Denn dort läuft die Wirtschaft gut, im internationalen Vergleich sind die Preise für Luxusappartements aber relativ niedrig. Laut „Handelsblatt“ ist ein Luxusappartement für eine Million Euro in Monaco nur 16 Quadratmeter groß. In Berlin bekommen Investoren dafür eine etwa 77 Quadratmeter große Luxuswohnung.

Besonders bei asiatischen Investoren steigt das Interesse an Gewerbeimmobilien. Es wird also auch weiterhin weltweit noch viel Geld in Bürogebäude fließen.

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